Le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière occupe une place importante dans les différentes économies nationales. Il s’inscrit parmi les secteurs les plus porteurs actuellement au Maroc. En effet, il offre d’importantes perspectives d’activité durable en entrainant les autres secteurs de l’économie mais aussi en offrant des opportunités de travail considérables. Dans les années passées, et compte tenu du faible taux d’urbanisation ainsi que la forte croissance démographique, le Maroc a été dans l’impératif d’adopter une politique efficace en matière d’habitat. Cette situation s’est vue remplacée par la suite par une évolution à la fois de la démographie et de l’urbanisation accompagnée par une forte volonté des pouvoirs publiques de maitriser et de restructurer le secteur de l’habitat pour en faire un des leviers porteurs du pays. Un vaste programme d’interventions de l’Etat a été mis en place pour contrer le déficit en logement qui existe à travers le relogement des habitants des bidons villes, le traitement des habitations menacées de ruine et d’effondrement, la résorption du déficit d’équipements ainsi que la diversification et l’intensification de l’offre en logements pour répondre aux besoins des différentes classes sociales. Dans cette même perspective, s’ajoute à ces interventions des orientations adoptées par le Maroc dans le cadre des réformes juridiques, comptables et fiscales. Ceci a mené à l’adoption de plusieurs lois (Loi sur la vente en état futur d’achèvement VEFA, loi sur la copropriété,…), l’établissement d’un plan comptable du secteur immobilier PCSI ainsi que des mesures d’encouragement fiscales en faveur des promoteurs immobiliers afin d’encourager l’investissement. Pluralité des intervenants dans la réalisation des projets immobiliers, importance des capitaux investis, ponctualité des programmes immobiliers et la longueur du cycle de construction sont toutes des particularités du secteur de l’immobilier dont il faut tenir compte. L’auditeur se doit ainsi, lors de la réalisation d’une mission d’audit comptable et financier d’une entreprise de promotion immobilière, maîtriser les principales caractéristiques juridiques, fiscales et comptables de ce secteur, il doit aussi cerner les différents risques y afférents. La promotion immobilière est une activité très complexe dont le cycle de production des projets peut mettre un temps considérable pour sortir à la réalisation. Ces éléments constituent ainsi des zones de risques significatives et non négligeables au bon fonctionnement du travail de l’auditeur dans le cadre d’une mission d’audit. De ce fait, l’auditeur se doit de disposer de connaissances précises et particulières dans le domaine accompagnées d’un raisonnement axé sur l’avenir. L’auditeur se trouve confronté à de nombreuses difficultés considérées comme freins qui s’opposent à l’avancement de sa mission. Il doit donc réagir rapidement et de manière efficace en répondant aux questions suivantes : Quelle approche d’audit il faut adopter pour réaliser une mission d’audit d’une entreprise de promotion immobilière ; Quels sont les travaux et les diligences à dérouler pour couvrir toutes les zones de risques liées à l’audit de la promotion immobilière ; Quels sont les différents aspects réglementaires que l’auditeur doit prendre en considération lors de la réalisation de sa mission d’audit. Compte tenu de ces difficultés, ce projet fin d’études cherchera à répondre à la problématique suivante : Dans quelle mesure une approche par les risques permet-elle de garantir l’efficacité et l’efficience d’une mission d’audit comptable et financier dans un secteur aussi stratégique que celui de la promotion immobilière ?
Afin de traiter la problématique précitée, ce projet de fin d’études sera scindé en trois parties. La première partie sera divisée en deux grands chapitres. Le premier s’attaquera aux zones de risques spécifiques au secteur de la promotion immobilière en les identifiant et en les analysant selon une classification bien déterminée. Le deuxième chapitre, quant à lui, abordera l’audit comptable et financier adapté aux sociétés de promotion immobilière à travers les différentes phases d’une mission d’audit à savoir la planification, l’évaluation du contrôle interne et finalement le contrôle des comptes. La deuxième et dernière partie illustrera les travaux effectués par nos soins au sein des missions d’audit menées sur le terrain. Il s’agira de présenter les objectifs, les programmes de travail et les tests d’audit relatifs à chacune des sections traitées.

Partie I : Réglementation, spécificités et zones de risque du secteur immobilier marocain
I- Particularités du secteur immobilier marocain
Aspect juridique
Aspect économique
Aspect fiscal
Particularités et avantages fiscaux du secteur
Aspect comptable
Plan Comptable du Secteur Immobilier
II- Identification des zones de risque propres au secteur
Les risques d’ordre comptable
Manque de pièces justificatives
Risque lié à la comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement
Les risques d’ordres juridique, économique, fiscal et managérial
1. Risques d’ordre économique
2. Risque d’ordre juridique
3. Risque d’ordre managérial
Partie II : Audit comptable et financier adapté aux sociétés de promotion immobilière
I- Audit comptable et financier adapté aux sociétés de promotion immobilière
Orientation et planification de la mission
1. Aspects généraux de la planification
2. Prise de connaissance générale de l’entreprise
3. Examen analytique
Evaluation du contrôle interne
1. Définition et objectifs du contrôle interne
2. Appréciation du contrôle interne
3. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire
4. Evaluation du contrôle interne des sections clés
Contrôle des comptes
1. Objectif
2. Moyens
3. Audit de certaines sections clés
II- Application de la démarche proposée au cas de la société X
Prise de connaissance générale de l’entreprise
1. Activités de la société X
2. Relations liées
3. Comptabilité et fiscalité de la société X
4. Les immobilisations et le système informatique
5. Zones de risques détectées
Evaluation du contrôle interne
1. Résultats du contrôle interne
2. Recommandations proposées
Travaux de contrôle des comptes
1. Section Immobilisations
2. Sections Ventes et clients
3. Section Stocks projets achevés, projets en cours et terrains
4. Section Emprunt
5. Section Trésorerie
6. Sections Charges et Fournisseurs