Le secteur immobilier Marocain se caractérise par un double enjeu économique et social du fait de son poids significatif dans l’économie nationale et de son impact sur la création de l’emploi et le bien être des ménages par la création de logement. La plupart des indicateurs socio-économiques connus soulignent la place importante du secteur dans l’économie nationale. Celle-ci doit au secteur Immobilier une part appréciable du Produit Intérieur Brut (PIB) et une proportion élevée de la Formation Brute du Capital Fixe (FBCF). Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur comparé aux autres secteurs. C’est pourquoi, le Maroc s’étant farouchement engagé dans le processus de développement, le bâtiment est devenu un facteur essentiel conditionnant, par son rendement et la qualité de ses produits, la réussite de cet engagement. En effet, les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de création de richesse des sociétés immobilières. L’aptitude à gérer les stocks, à les maitriser est une compétence critique pour la performance globale des entreprises. Par ailleurs, ce secteur est caractérisé par plusieurs spécificités d’ordres économiques, comptables, juridiques et fiscales. Nous avons à tire d’exemple : Un cycle d’exploitation souvent long ; Des estimations comptables significatives qui conduisent à une grande subjectivité et à l’incertitude ; Une concurrence forte par rapport à une rentabilité faible ; Des normes comptables parfois difficiles à mettre en oeuvre ; Un cadre juridique contraignant encadrant les marchés de travaux, notamment ceux conclu avec l’État ; Une probabilité d’occurrence du risque souvent difficile à apprécier car chaque chantier est particulier et soumis à des aléas techniques, sociaux, climatiques, commerciaux… Ainsi, les sociétés immobilières sont tenues par la loi de rendre compte de leurs ressources et de leurs activités au même titre que les autres sociétés. Elles établissent des systèmes comptables et des systèmes de contrôles et produisent des états financiers qui reflètent la nature et les résultats de ses activités. Le commissaire aux comptes (CAC) a donc pour mission de vérifier que les comptes de la société reflètent bien l’image fidèle. Cette étude menée par le CAC a pour objectif de garantir la crédibilité des états financiers. Il se doit de respecter, d’apprécier et surtout de maitriser l’environnement réglementaire dans lequel il opère afin d’identifier et de cerner les risques engendrer par l’ensemble des particularités du secteur et adapter sa méthodologie d’audit. D’où l’intérêt porté au choix de ce sujet. Compte tenue des différentes spécificités et de l’importance des stocks des biens immobiliers dans le secteur, la problématique du mémoire se formule comme suit : Quelle démarche adopter lors de l’audit des stocks dans le secteur immobilier compte tenue des particularités économiques, juridiques, fiscales et comptables liées au secteur ?
Le présent mémoire présentera une démarche d’audit par les risques et proposera une technique d’audit des stocks de biens immobiliers en adéquation avec le secteur. L’approche par les risques est une revue orientée vers la recherche des erreurs à partir d’un diagnostic préalable. Elle visée à structurer la mission d’audit de façon efficace et rationnelle pour optimiser les temps consacrés aux contrôles. Elle peut être décomposée en trois étapes : La prise de connaissance du secteur ; L’identification et l’analyse des risques liés au secteur ; la proposition de la démarche d’audit adaptée au secteur. Le plan du mémoire se présente comme suit. Une première partie traitant des spécificités du secteur et l’analyse des zones de risques. Une deuxième partie consacrée à la présentation de la démarche d’audit des stocks de biens immobiliers et son application à la société MMAS IMMO. Il faut cependant préciser que même si dans la première partie du mémoire une présentation sommaire du secteur du BTP est faite, le présent mémoire est surtout axé sur le secteur du bâtiment ou immobilier.

PARTIE PRELIMINAIRE : PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU CABINET
I. Présentation de Fidaroc Grant Thornton
1. Historique
2. Activités
3. Organisation interne
II. Présentation de Grant Thornton International
PREMIERE PARTIE : PARTICULARITÉS DU SECTEUR IMMOBILIER ET DÉMARCHE D’AUDIT
Chapitre 1 : Particularités du secteur
Section 1 : Présentation générale du secteur
A. Classification entre chantiers de bâtiment et chantiers de travaux publics
B. Segments du secteur
1. Secteur des bâtiments ou immobilier
2. Secteur des travaux publics
3. Les intervenants du secteur
C. Analyse du secteur
1. Caractéristiques économiques
2. Poids et importance économique
3. Atouts et contraintes
4. Défis et perspectives
Section 2 : Réglementations du secteur
A. Aspects juridiques du secteur immobilier
1. Textes de lois régissant le secteur
2. Le régime spécifique des responsabilités
3. Textes spécifiques
4.1 Lotissement, morcellement et groupe d’habitation
4.2 La vente en l’état futur d’achèvement
B. Aspects fiscaux du secteur Immobilier
1. Les spécificités fiscales du secteur
2. Les impôts de droit commun
2.1 L’impôt sur les sociétés
2.2 L’impôt sur le revenu
2.3 La TVA immobilière
3. La fiscalité des collectivités locales
3.1 La taxe d’habitation
3.2 La taxe des services communaux
3.3 La taxe sur les terrains urbains non bâtis
3.4 La taxe sur les opérations de construction
3.5 La taxe sur les opérations de lotissement
C. Aspects comptables du secteur immobilier
1. Les apports du PCSI
1.1 Au niveau du fond
1.1.1 Provisions pour dépréciation des stocks
1.1.2 Incorporation des charges financières au cout de production
1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicité
1.1.4 Honoraires et frais
1.1.5 Provisions pour travaux restant à effectuer
1.2 Au niveau de la forme
1.2.1 Dérogation relative au plan des comptes
1.2.2 Variation des stocks
2. Traitement comptable des spécificités du secteur immobilier
1.1 Les contrats à long terme
1.2 Évaluation des travaux en cours
1.3 Approvisionnements
1.4 Frais d’installations de chantiers
Chapitre 2 : Démarche d’audit et Zones de risques du secteur immobilier
Section 1 : Zones de risques
A. Les risques liés aux aspects économiques et techniques
1. Risques liés à la décentralisation géographique
2. Risques liés aux aspects techniques
B. Les risques d’ordre juridique et managérial
1. Risques liés aux caractéristiques juridiques
2. Risques des contrats liés à la nature de la clientèle
C. Les risques liés aux principes comptables immobiliers et aux procédures internes
1. Risques liés à la méthode à l’avancement
2. Difficultés d’évaluation des travaux en cours
3. La comptabilisation du chiffre d’affaires
4. Comptabilité analytique et répartition des couts
5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement
6. Procédures internes
D. Les risques liés au respect des obligations fiscales et sociales
Section 2 : Démarche d’audit générale
A. Prise de connaissance générale et Acceptation de la mission
1. Accord avec le client sur les termes de la mission
2. La prise de connaissance générale de l’entreprise
3. L’examen analytique préliminaire
B. Orientation et planification de la mission
1. Les travaux préliminaires à la planification de la mission
2. L’identification du seuil de signification
3. Le plan de mission
4. Le programme de travail
C. Appréciation du contrôle interne
1. Évaluation du contrôle interne
1.1 L’environnement de contrôle
1.2 Le processus d’évaluation des risques de l’entité
1.3 Les activités de contrôle
1.4 Le suivi des contrôles
2. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire
2.1 Description de la méthode d’imputation analytique
2.2 Rapprochement avec la comptabilité générale
2.3 Contrôle de la qualité de l’affectation analytique
2.4 Appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers
D. Contrôle des comptes
E. Travaux de fin de mission
DEUXIEME PARTIE : LA DÉMARCHE D’AUDIT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS : CAS DE LA SOCIÉTÉ MMAS IMMO
Chapitre 1 : Présentation et Démarche d’audit des stocks de biens immobiliers
Section 1 : Présentation des stocks de biens immobiliers
A. Classification des stocks de biens immobiliers
1. Les terrains
2. Les stocks de lotissement et de construction
B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers
1. Les terrains
2. Les stocks de lotissement et de construction
C. Problématique des stocks de biens immobiliers
1. Provision pour dépréciation des stocks
2. Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières
3. incorporation des charges commerciales et de publicité
4. Honoraires et frais
5. Provisions pour travaux restant à effectuer
Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers
A. Contrôle Interne de la section stocks
1. Les risques liés au contrôle interne des stocks
1.1 La fiabilité des systèmes de contrôles utilisés
1.2 La séparation des taches
1.3 La séparation des exercices
2. L’appréciation du contrôle interne
B. L’inventaire physique des stocks
1. Travaux préliminaires à l’inventaire
2. La prise d’inventaire
3. Finalisation des inventaires
C. Validation du compte Stocks
1. La validation des quantités
2. L’évaluation des stocks
3. L’évaluation du cout final du projet
4. Les charges postérieures au déstockage
5. L’évaluation des provisions
Chapitre 2 : Cas pratique de la société MMAS IMMO
Section 1: Prise de connaissance générale de la société
A. Description de la société et de son activité
1. Secteur d’activité
2. Contexte juridique et fiscal
B. Étapes du déroulement d’un lotissement par MMAS IMMO
C. Revue analytique préliminaire
Section 2 : Exécution de la mission
A. Appréciation du contrôle interne du stock du contrôle interne
1. Gestion et suivi des projets de lotissements
2. Évaluation du contrôle interne
3. Analyse des risques
B. Validation du compte Stock
1. Programme de travail
2. Tests de contrôles
C. Recommandations