La qualité de tout système s’apprécie à travers la qualité de ses produits finaux et le système d’enseignement supérieur, comme tout système, n’échappe pas à cette règle. Toutefois le système d’enseignement supérieur se voit différencié par rapport aux autres dans la mesure où sa production est particulièrement distincte; à savoir : les Hommes de demain et les futurs piliers de la société active. C’est dans cette logique que s’insère la philosophie d’enseignement de notre établissement qui accorde, à cet égard, au développement des aptitudes professionnelles et managériales chez les étudiants autant d’importance que la formation académique. Ainsi, la rigueur, la responsabilité, la créativité, le leadership et les compétences professionnelles constituent des qualités que les étudiants doivent acquérir et développer. Dans ce sens, le stage de la quatrième année requiert une importance particulière pour tout étudiant dans la mesure où il lui permet d’approfondir ses connaissances, de mettre en pratique ses acquis académiques référés à la spécialité qu’il aurait choisie pour cette année et d’approcher de près les méthodes pratiques de travail et les nouveautés du métier. Il est aussi une occasion permettant à l’étudiant à la fois un développement de ses capacités de communication et une création d’un réseau relationnel avec les professionnels et les acteurs du monde de travail. D’un point de vue académique, le stage quatrième année règne sur le fruit de quatre années de formation. De ce fait l’étudiant est appelé par cette expérience professionnelle, précédée sans aucun doute par d’autres, à enrichir sa formation et à rapporter de son stage une valeur ajoutée complétée par un effort de réflexion, d’analyse et de synthèse contenus dans un « mémoire de fin d’études ». Dans ce contexte, mon choix du lieu objet du stage s’est posé sur les cabinets d’audit et de conseil. Ce choix est essentiellement motivé par le fait que ce genre de cabinets effectue des missions d’audit et de conseil spécifiques auprès de différentes entreprises opérantes dans différents secteurs, ce qui présente pour ma formation un complément fonctionnel et opérationnel efficace permettant à la fois de mettre en pratique mes connaissances théoriques en audit mais aussi d’approcher les entreprises et comprendre leur fonctionnement mais cette fois autant qu’auditrice stagiaire. C’est ainsi que le cabinet objet du stage a été le cabinet international d’audit et de conseil Deloitte.
Deloitte organise ses interventions chez ses clients à travers un planning hebdomadaire affichant pour chaque mission le personnel qui s’en charge y compris les stagiaires. Ainsi on se voit affectée pratiquement chaque semaine à une mission différente de sa précédente. Cependant à chaque règle, il y a l’exception. En effet ; il se trouve parfois que la mission dure plus d’une semaine pour différentes raisons : la taille du client, sa disponibilité ou encore la complexité de la mission. Parmi ces missions, celle concernant une filiale d’un grand groupe marocain opérant dans l’immobilier à laquelle j’étais affectée pour une durée de 3 semaines. cela avait pour conséquence de me permettre de découvrir de près un nouveau secteur à savoir la promotion immobilière avec tous ses différents aspects économique, juridique, fiscal et comptable. Et en parlant de la comptabilité, j’étais interpellée durant cette mission par l’application des dispositions du nouveau plan comptable sectoriel de l’immobilier. De cela, j’ai pu formuler ma problématique comme suit « compte tenu des spécificités comptables, fiscales et juridiques caractérisant les sociétés opérant dans le secteur immobilier, la démarche d’audit classique s’avère inadéquate pour mieux les auditer. Face à cette situation quelle pourraient être les adaptations nécessaires à cette dernière pour la rendre appropriée aux spécificités du secteur ». Afin de répondre à cette problématique, j’ai jugé judicieux de répartir le mémoire en deux parties. La première sera consacrée à l’analyse du secteur de la promotion immobilière au Maroc. Elle présentera les tendances actuelles de la profession immobilière, ainsi que les différents éléments pouvant l’impacter tel que les dispositions juridiques, fiscales … La seconde partie sera consacrée à une description des risques afférents à ce secteur ainsi que de la démarche d’audit y adaptée ; ensuite un cas pratique viendra illustrer, en dernier lieu, cette démarche à travers un programme de travail propre aux sections clé de la mission.

Partie I : Diagnostic des spécificités du secteur
Chapitre 1 : Présentation du cabinet et du métier d’audit
Section 1 : Présentation du cabinet Deloitte
1- Deloitte monde
1.1. Présentation
1.2. Références
1.3. Services
2- Deloitte Maroc
2.1. Historique
2.2. Valeurs
2.3. Métiers
2.4. Vision
Section 2 : Présentation du métier d’audit
1- Nature d’une mission d’audit
2- Nature d’une mission de commissariat aux comptes
3- Limites inhérentes à l'audit
Chapitre 2 : Environnement général, économique et juridique
Section 1 : Environnement général
1- L’immobilier au monde
2- L’immobilier au Maroc
2.1. Analyse SWOT
2.2. Evolution du secteur
2.2.1. Principaux agrégats
2.2.2. Tendance du marché de l’immobilier
2.2.3. Macroéconomie du secteur
2.3. Principaux acteurs
2.3.1. Entreprises publiques
2.3.2. Entreprise privées
Section 2 : Environnement économique et juridique
1- Cadre économique
1.1. Les conventions signées avec l'Etat
1.2. Nombre de logements en chantier
1.3. Participation du secteur privé
1.4. Conséquences de l’abaissement du seuil
1.5. manque d’équipements publics
1.6. Impacte sur le secteur du BTP
2- Cadre juridique
2.1. Législation régissant le secteur
2.1.1. Législation foncière
2.1.2. Législation de l’Urbanisme
2.2. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA
2.2.1. La notion de la VEFA
2.2.2. Le contrat préliminaire
2.2.3. Le contrat définitif
2.2.4. Réalisation de la vente
Chapitre 3 : Environnement comptable et fiscal
Section 1 : cadre comptable
1- Plan comptable sectoriel de l’immobilier
1.1. Contexte d’adoption du PCSI
1.2. Objectif du PCSI
1.3. Champs d’application du PCSI
1.4. Les apports du PCSI
1.4.1. Au niveau du fond
1.4.2. Au niveau de la forme
2- Traitement des contrats à long terme
2.1. La notion de contrat à long terme
2.2. L’évaluation des coûts à prendre en compte pour les contrats à long terme
2.3. La comptabilisation des contrats à long terme
2.3.1 La méthode à l’achèvement
2.3.2 La méthode à l’avancement
3- Evaluation des stocks
3.1. Terrains
3.2. Lotissements et constructions achevés
3.3. Evaluation des Stocks en cours
3.3.1. Stock de lotissement en cours
3.3.2. Stock de constructions en cours
Section 2 : cadre fiscal
1. Nouvelle définition du logement social
2. Avantage accordé aux acquéreurs
3. Avantages octroyés aux promoteurs immobiliers
3.1. L’impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu
3.2. Les droits d'enregistrement et de timbre
3.3. Les taxes perçues en faveur des collectivités locales
3.4. Les droits de conservation foncière
3.5. La taxe spéciale sur le ciment
3.6. TVA
4. Sanctions
Partie II : Approche d’audit adaptée au spécificités du secteur
Chapitre 1 : Les zones de risques propres au secteur
Section I : Les risques d’ordre comptable
1. Dépréciation des stocks
2. Incorporation des charges financières au coût de production
3. Provisions pour travaux post-achèvement
4. Absence de pièces justificatives
Section II : les risques d’ordres économique, juridique et managérial
1. Risques d’ordre économique
1.1. Risques liés à la nature des projets immobiliers
1.2. Situation géographique du projet
1.3. Programmes de la concurrence
1.4. Relations avec l’administration
2. Risques d’ordre juridique
3. Risques d’ordre managérial
4. Risques d’ordre technique
4.1 Intempéries
4.2 Suivi technique
4.3 Remise des clefs
4.4 Retard de livraison
Section III : les risques des principales sections
1. Production-stocks
2. Ventes-clients
3. Achats-fournisseurs
4. Etat : impôts et taxes
5. Paie-personnel
6. Trésorerie
7. Provisions pour risques et charges
8. Immobilisations
Chapitre 2 : La démarche d’audit
Section I : Orientation et planification de la mission
1. Généralités sur la planification
1.1. Le plan de mission
1.2. Le programme de travail
2. La prise de connaissance générale de l’entreprise
2.1. Intérêts
2.2. Démarche dans le cas de la promotion immobilière
3. L’examen analytique préliminaire
3.1. Intérêts
3.2. Démarche
3.3. Cas de la promotion immobilière
Section II : Evaluation du contrôle interne : l’intérim
1. Généralités sur le contrôle interne
1.1. Définition
1.2. Objectifs du contrôle interne
1.3. Démarche d’examen et d’appréciation du contrôle interne
2. Modèle de questionnaire sur le contrôle interne adapté au secteur de la promotion immobilière
Section III : Contrôle des comptes
1. Généralités
1.1. Objectifs
1.2. Outils
1.2.1. Tests de cohérence
1.2.2. Tests de conformité
1.2.3. Les travaux d’achèvement
2. Objectifs d’audit par section
2.1. Cycle achats/ fournisseurs
2.2. Cycle ventes/ clients
2.3. Cycle stocks
2.4. Cycle trésorerie
2.5. Cycle personnel
2.6. Cycle immobilisations
2.7. Cycle produits d’exploitation
2.8. Cycle charges d’exploitation
3. Programme de travail
3.1. Cycle achats/ fournisseurs
3.2. Cycle ventes/ clients
3.3. Cycle stocks
3.4. Cycle trésorerie
3.5. Cycle personnel
3.6. Cycle immobilisations
3.7. Cycle produits d’exploitation
3.8. Cycle charges d’exploitation
3.9. Cycle provisions
Chapitre 3 : Cas pratique
Section 1 : validation du CA
Section 2 : Trésorerie
1. Analyse des suspens par antériorité
2. Confirmations et rapprochements bancaires
Section 3 : Paie
1. Rapprochement avec les journaux de paie
2. Test sur la CNSS