Le secteur immobilier marocain est l’un des plus dynamiques du tissu économique marocain. Sa participation à la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et c’est l’un des secteurs les plus attractifs en matière d’investissement. Par ailleurs, ce secteur présente plusieurs spécificités au regard de son aspect réglementaire, ceci est justifié par la nature de son activité qui se traduit par la réalisation des projets qui s’étale sur deux ou plusieurs exercices comptables, les dits projets sont qualifiés de contrats à long terme par la Code Général de Normalisation Comptable. L’audit des entreprises du secteur immobilier est également intéressant du fait que l’auditeur doit pourtant donner son opinion sur la prise en compte d’une réalité économique mouvante, incertaine et techniquement complexe. En effet, l’ensemble des spécificités qui caractérise le secteur exige du commissaire aux comptes de maîtriser l’environnement réglementaire dans lequel il opère, de prendre connaissance de l’entité et d’apprécier son contrôle interne en vue d’identifier et d’évaluer une panoplie de risques qui peuvent engendrées des anomalies significatives au niveau des états financiers. Le cadre de recherche de ce mémoire de fin d’étude porte sur la réalisation d’audit pour une entreprise immobilière. On étudiera dans notre réflexion le déroulement d’une mission d’audits des entreprises immobilières en adoptant une approche par les risques, , qui consiste à définir les procédures et les principes fondamentaux et à préciser les modalités d’application concernant la prise de connaissance de l’entité et de son environnement par l’auditeur, y compris de son contrôle interne, et l’évaluation du risque que les états financiers, objet de l’audit, contiennent des anomalies significatives. C’est dans ce contexte qu’apparaît la problématique du sujet de mémoire proposé, nous essaierons de répondre à la question suivante à travers les développements précédents : Comment peut-on veiller à ce que les états de synthèse représentent une image fidèle du patrimoine d’une entreprise opérant le secteur d’immobilier, tout en adoptant une approche par les risques ? En abordant ce sujet, nous visons à atteindre les objectifs suivants : Sensibiliser les professionnels sur la nécessité d’adopter une démarche par les risques lors de l’exécution de leurs travaux d’audit ; Démontrer, à travers l’exemple du secteur immobilier, l’importance d’une bonne connaissance de l’activité du client dans le cadre de la démarche d’audit par les risques ; Analyser les difficultés rencontrées par le commissaire aux comptes lors de ses travaux d’audit des comptes des cycles achat/ fournisseurs et stock des biens immobiliers ; Présenter les diligences particulières permettant d’éviter de telles difficultés. Pour mieux répondre à notre problématique, nous nous appuierons sur un exemple d’illustration qui est la société ALPHA. Notre démarche s’est axée sur deux parties : Une première partie qui comprend d’une part le cadre contextuel et théorique de la démarche d’audit adapté aux entreprises de promotion immobilière et qui vise à discuter les particularités juridiques, fiscales, et comptables associées. Et d’autre part, elle aborde avec détails l’ensemble des étapes de l’audit par les risques appliqués dans le présent mémoire. Une deuxième partie, qui vise à exposer les différents risques et difficultés liées à l’audit des entreprises de promotion immobilières. Et propose également des diligences particulières pour éviter de telles difficultés.
Le secteur d’immobilier présente de nombreuses particularités tant au niveau technique (retenues de garanties, décompte général et définitif…) qu’au niveau juridique (une multitude de contrats en raison du nombre d’intervenants, etc.) ou comptable avec notamment le plan comptable du secteur immobilier et la comptabilisation des contrats s’étalant sur plusieurs exercices. Dans ce conteste marqué par des particularités juridique et des spécificités comptables et fiscales, le commissaire aux comptes serait amené à maîtriser l’environnement réglementaire dans lequel il opère, afin d’adapter le déroulement de sa mission d’audit à l’ensemble de ses spécificités. Ce mémoire permet donc d’exposer les principaux risques rencontrés ou supposés, non pas de manière exhaustive car la réglementation qui encadre les marchés est bien trop dense, mais un auditeur pourra acquérir une culture générale de la réglementation des marchés ainsi qu’une meilleure appréhension des risques d’audit inhérents à ces marchés. Pour cette fin nous avons adopté une approche par les risques qui est avant tout une méthodologie centrée sur la recherche de l’efficacité dans les travaux d’audit. Elle permet au commissaire aux comptes de se consacrer à l’essentiel dans le but de se forger une opinion justifiée sur les comptes qui lui sont présentés. Elle ne modifie pas véritablement sa démarche habituelle de travail, mais elle doit être un complément utile à l’exercice du jugement professionnel. Cette démarche va lui permettre une meilleure rationalisation de ses moyens, tout en garantissant l’accomplissement d’un travail répondant aux exigences légales et réglementaire, du fait que la détermination des risques permet de mieux orienter et planifier la mission, d'éviter des travaux inutiles lors de la recherche d’éléments probants et enfin de justifier les décisions concernant l'opinion émise. La démarche que nous avons adoptée s’appuie d’une part, sur la connaissance du secteur d’activité qui est un moyen très fort. Le commissaire aux comptes doit non seulement s’acquitter de sa mission de base à savoir l’examen des états de synthèse, mais également décliner des services à valeur ajoutée en fonction des enjeux stratégiques et des préoccupations dominantes de l’entreprise. Et d’autre part, analyser les risques liés au contrôle interne, ceci dans le respect des assertions du contrôle interne à savoir : Exhaustivité, Réalité, Bonne imputation, Protection des actifs et Séparation des tâches. En résumé, on peut dire que cette approche par les risques permettra au commissaire aux comptes d’établir un programme de travail détaillé et pertinent afin d’acquérir une assurance raisonnable que les comptes ne comportent pas d’anomalies significatives. Elle lui permettra également d’identifier les diligences nécessaires pour éviter les contraintes et les difficultés liées à l’exécution de sa mission, et par conséquent, limiter les cas de mise en cause de sa responsabilité.

PREMIERE PARTIE: Cadre théorique
CHAPITRE 1 : Cadre Notionnel et Contextuel
1. Eléments notionnels
1.1 La pratique d’audit
1.2 Le contrôle interne
2. Éléments contextuels : L’approche d’audit par les risques
1.3 Généralités sur l’approche par les risques
1.4 Le modèle d’audit par les risques
CHAPITRE 2 : AUDIT ET SECTEUR DE L’IMMOBILIER
1. Démarches et pratiques d’audit
1.1 Les diligences d'acceptation d'une mission d'audit
1.2 . Orientation et planification de la mission
1.3 Contrôle des comptes
2. Vue d’ensemble du secteur de l’immobilier
2.1. Présentation du secteur :
2.2. Les spécificités du secteur de l’immobilier
2.3. Aspects comptables
Deuxième partie : Approche d’audit par les risques appliqués au secteur immobilier
CHAPITRE I: PRISE DE CONNAISSANCE GENERALE DE L’ENTREPRISE
1. Compréhension de l’activité de l’entreprise
2. Analyse de la performance financière
2.1 Les indicateurs de l’équilibre financier
2.2 Les indicateurs de solde de gestion
3. Les risques généraux de l’entreprise
3.1 Risques liés aux aspects économiques
3.2 Risques liés aux aspects techniques
CHAPITRE II : Evaluation du contrôle interne
1. Evaluation de l’environnement générale du contrôle interne
2. Détermination des domaines significatifs
3. Evaluation du cycle achat/ fournisseur
3.1 Les procédures du cycle Achat /Fournisseurs
3.2 Description des procédures
3.3 Elaboration des Flow-chart
3.4 Test de conformité
3.5 Evaluation des risques liés aux contrôles mis en place
4. Evaluation du cycle travaux / stocks des biens immobiliers
4.1 Les procédures du cycle travaux / stocks des biens immobiliers
4.2 Descriptif de stocks des biens immobiliers
4.3 Evaluation des risques liés aux contrôles mis en place
CHAPITRE III : CONTROLE DES COMPTES ET PROPOSITIONS D’AMELIORATION
1. Contrôle des comptes
1.1. programme de travail
1.2. Contrôle des comptes du stock des biens immobiliers
2. Propositions d’améliorations
2.1. Recommandation sur le contrôle interne
2.2. La conception de comptabilité analytique de chantier