Le marché immobilier résidentiel au Maroc et la dynamique des investissements directs étrangers

Partager sur Linkedin

Partager sur Facebook

Partager sur Twitter

Extraits et sommaire de ce document

Au Maroc, le secteur de l’immobilier1 a enregistré au cours de la dernière décennie un développement important. Ce développement est la conséquence de plusieurs facteurs et d’un long processus de réformes du secteur de l’habitat. Parmi ces facteurs, on relève entre autres : la relance de l’économie, la stabilité politique et les réformes introduites pour stimuler l’investissement et particulièrement celles introduites dans le cadre de la nouvelle politique de l’habitat. Cette politique a été mise en place dès la fin des années quatre-vingt-dix. Elle a pour principal objectif d’apporter des solutions plus efficaces aux multiples dysfonctionnements que connaissait le secteur de l’habitat à l’époque. Les dysfonctionnements du secteur se manifestaient principalement à travers un déficit2 en matière de logement estimé à 1,2 million d’unités d’habitat, l’inadéquation qualitative et quantitative de la production du logement, la faiblesse des investissements dans le secteur et par une offre en logement qui ne répond pas toujours aux besoins des populations et à leur pouvoir d’achat ; lesquels besoins qui ne cessent d’augmenter sous l’effet conjugué de l’accroissement démographique, de l’exode rural et d’une urbanisation accélérée.
Depuis la fin des années quatre-vingt-dix, plusieurs réformes et approches ont été introduites par les pouvoirs publics pour relancer le secteur de l’habitat et donner un nouvel élan à la promotion de l’habitat social et aux actions de résorption de l’habitat insalubre. La réforme la plus importante introduite dans ce cadre a porté sur la fiscalité immobilière. Cette réforme avait pour objectif principal de stimuler l’investissement immobilier. Un nouveau dispositif fiscal a été mis en place pour promouvoir les investissements dans le logement social. Nonobstant ses effets encore limités, cette réforme est considérée par plusieurs observateurs comme étant la plus importante et qui marque une rupture par rapport aux anciennes politiques d’encouragement de la promotion de l’habitat social, qui étaient alors fondées sur d’autres principes d’incitation de l’investissement privé, notamment à travers la bonification des taux d’intérêt bancaires et l’aide directe. La deuxième réforme, considérée comme importante, a porté sur le mode de financement et d’intervention pour la résorption de l’habitat insalubre. Dans cette optique, une taxe spéciale sur le ciment a été instaurée pour alimenter un fonds de solidarité dédié au financement des programmes de résorption des bidonvilles et de mise à niveau des quartiers informels. Ce fonds finance directement un plan d’action national qui fixe les priorités dans ce domaine et se donne un horizon pour l’éradication de l’ensemble des bidonvilles à travers une contractualisation avec les villes concernées par l’habitat insalubre.
Dans le cadre de la nouvelle politique d’habitat, l’État a poursuivi la mobilisation de sa réserve foncière au profit du secteur de l’habitat. Les investisseurs privés ont eu un accès important et dans des conditions avantageuses au foncier public dans le cadre de partenariat public - privé. Le mode opératoire d’intervention du secteur public a également enregistré l’introduction d’une nouvelle génération de projets d’urbanisation opérationnelle pour augmenter l’offre en foncier urbanisable à moyen et long terme. L’État a lancé une série de villes nouvelles et de zones d’urbanisation nouvelles pour répondre aux nouveaux besoins en logement et anticiper les besoins futurs.
La nouvelle politique d’habitat ainsi que d’autres facteurs principalement d’ordre économique en plus d’un environnement international favorable ont largement contribué à la dynamisation du secteur de l’immobilier résidentiel au cours de la dernière décennie. Cette dynamique s’est traduite notamment par l’augmentation des investissements locaux et étrangers dans le secteur et par un accroissement significatif de l’offre en logement. L’analyse de l’évolution du secteur au cours de la dernière décennie fait ressortir deux constats majeurs.
Le premier concerne l’émergence de grands groupes immobiliers privés avec des capacités d’intervention assez importantes. Ces groupes, plus structurés et plus professionnels, sont devenus de vrais acteurs du marché immobilier3 local. Le deuxième constat concerne cette dynamique d’installation des capitaux étrangers dans le secteur de l’immobilier et le début de l’internationalisation du marché immobilier marocain. La demande étrangère sur les produits immobiliers commence à représenter une composante importante de la demande globale en logement.
[…]
L’investissement direct étranger est au centre du processus du développement. Il occupe une place de choix dans la plupart des pays, du fait de la convergence de deux préoccupations : celle des entreprises cherchant à s’internationaliser et celle des gouvernements qui cherchent à attirer de plus en plus de capitaux et de savoirs faire. Il s’agit surtout des pays émergents qui essaient par tous les moyens d’attirer ces capitaux, afin d’accroître leur capacité de production, de bénéficier d’un transfert de technologie, de s’assurer d’un croisement d’intérêts et d’une insertion dans l’économie mondiale. Les flux d’IDE entant au Maroc se sont accrus considérablement ces dernières années. Plusieurs secteurs ont bénéficié de ces capitaux. Le secteur immobilier est parmi les secteurs ayant bénéficié le plus de ces investissements au cours des dix dernières années. Ces investissements ont concerné aussi bien les acquisitions des biens immobiliers que la création d’entreprises de promotion immobilière à participations étrangères.
Plusieurs questions se posent aujourd’hui sur la performance de la nouvelle politique publique d’habitat et son impact réel sur les dysfonctionnements qui ont marqué le secteur pendant plus de trois décennies d’une part et sur la dynamisation du marché immobilier résidentiel d’autre part. Après dix ans d’efforts, on doit s’interroger sur l’impact des réformes adoptées dans le cadre de la nouvelle politique d’habitat au plan des investissements, de l’augmentation de l’offre en logement et particulièrement le logement social et sur la résorption du déficit cumulé en logement. S’agissant des investissements étrangers dans le secteur, les questions qui se posent concernent : l’impact des IDE sur la dynamisation du marché immobilier local : nouveaux produits, territoires explorés, impact sur les prix, le transfert de savoir-faire… l’impact sur l’augmentation de l’offre en logement et particulièrement l’offre en logement social, qui représente un des objectifs stratégiques de la nouvelle politique de l’habitat et qui représente aussi la finalité de l’ouverture du marché aux capitaux étrangers ; la contribution de ces capitaux à rendre le marché immobilier local plus structuré et plus mature ; la qualité de ces investissements et la performance relative du Maroc dans ce domaine en comparaison avec des pays de même niveau de développement.
Cela étant, notre étude porte particulièrement sur la dynamique du marché immobilier résidentiel constatée au cours de la dernière décennie et sur le rôle que jouent les IDE dans ce secteur. La thèse que développe le présent travail est que les IDE sont en train de structurer le marché immobilier résidentiel marocain. Cette thèse tente d’identifier et d’examiner les raisons qui poussent les capitaux étrangers à invertir dans le secteur immobilier résidentiel au Maroc et d’évaluer par la suite l’impact de ces investissements sur le développement et l’organisation du secteur. Pour appréhender les effets structurants des IDE sur la dynamique de l’immobilier résidentiel au Maroc, il a été nécessaire non seulement de procéder à l’étude et à l’analyse de la littérature spécialisée relative au domaine, qui reste rares, dans l’état actuel de nos connaissances, mais également de procéder à des investigations sur le terrain pour un apport plus concret à une problématique récente et assez spécifique. Ces investigations vont permettre certainement une plus grande maîtrise des différents aspects de la problématique, particulièrement le profil de ces entreprises étrangères, leurs stratégies et leur rôle dans la dynamisation du secteur de l’immobilier résidentiel.
Afin d’analyser le profil et les caractéristiques techniques et financières des entreprises étrangères qui opèrent dans l’immobilier résidentiel, il a été nécessaire que je réalise une enquête auprès de ces entreprises. Les informations disponibles au niveau des différentes entités particulièrement l’Office des Changes, le Ministère de l’habitat ou l'Agence marocaine pour le Développement des Investissements (AMDI) et les annuaires des entreprises restent incomplètes et insuffisantes pour répondre à l’ensemble des questions qui se posent dans ce domaine. Même les sites web de ces entreprises, qui ne sont pas toujours disponibles ni actualisés, n’offrent pas assez d’informations techniques et financières.
L’objectif de l’enquête est de collecter des informations fiables sur le profil des entreprises étrangères qui opèrent dans le secteur immobilier résidentiel, sur l’origine des capitaux, sur le mode de gouvernance, les liens, si elles existent, avec des FMN et sur les facteurs qui ont contribué à leur installation au Maroc. L’enquête vise aussi l’identification des segments sur lesquels opèrent ces entreprises, les unités produites et les prix pratiqués par segment et par territoire. L’enquête traite aussi le thème de sous-traitance afin d’identifier les activités qui sont réalisées au sein de l’entreprise et celles sous-traitées auprès des prestataires externes. Aussi, l’enquête cherche à identifier les différentes sources de financement de l’activité des entreprises étrangères et leurs partenaires nationaux et étrangers.
L’enquête a duré près de trois mois (mai, juin et juillet de 2010). Elle a concerné un échantillon de 25 entreprises étrangères répondant aux critères d’investissement étranger dans le secteur immobilier sur un total de 51 entreprises étrangères8 qui opèrent dans le secteur immobilier marocain, ce qui représente une fraction de sondage élevée. Afin d’assurer la représentativité de l’ensemble des entreprises, le choix de l’échantillon a tenu compte de trois critères : 1/ la présence géographique, 2/ la taille de l’entreprise en termes du capital social et 3/ les segments de logement sur lesquels opèrent l’entreprise. La méthodologie détaillée et le questionnaire utilisé sont présentés au niveau des annexes.
Pour l’estimation de la rentabilité dans le secteur nous avons fait appel à un échantillon d’entreprises organisées de promotion immobilière. Le choix de ces entreprises s’est effectué sur la base de la disponibilité de l’information financière sur au moins trois exercices consécutifs. Les entreprises choisies sont celles cotées au niveau de la Bourse de Casablanca, à savoir : Addoha, la CGI et Alliance développement. Cette liste a été complétée par le groupe Al Omrane, qui représente avec la CGI le pôle public dans le secteur de l’immobilier. Ce choix est dicté par la disponibilité de l’information financière de ces entreprises. La méthodologie de l’estimation et d’échantillonnage est détaillée au niveau des annexes. Toutes les données qui seront présentées dans le cadre de ce travail se référèrent principalement à la période 2000-2009. Cette période correspond à la phase qui a enregistré le plus fort taux de développement du secteur immobilier, d’une part, et correspond à la phase d’installation massive des IDE dans l’immobilier, d’autre part.
Afin de compléter les données disponibles sur le secteur et particulièrement sur les thèmes qui seront traités dans le cadre de ce travail, un échantillon de dix entreprises marocaines de promotion immobilière a été retenu à des fins de comparaison. Il s’agit de dix entreprises structurées dans le domaine, ayant des caractéristiques techniques et financières maîtrisables. Cette liste sera désignée par la suite par « l’échantillon de référence ». En fait, le secteur regroupe près de 752 entreprises exerçant dans la promotion immobilière. Ce sont des entreprises de différentes tailles, mais pour lesquelles peu d’informations fiables est disponible, ce qui rend difficile toute comparaison avec les indicateurs existants.
Les analyses à mener dans le cadre du présent travail seront basées aussi sur les différentes études et sources d’informations récentes, notamment les études réalisées par les départements ministériels ou par des organismes nationaux et étrangers. Elles se réfèrent aussi aux recherches universitaires et aux articles et publications parues dans des revues spécialisées en matière d’IDE. S’agissant des données et des statistiques, la recherche se réfère aux sources officielles, notamment le HCP, Bank Al Maghrib et l’Office des Changes.

PREMIERE PARTIE : POLITIQUE DU LOGEMENT ET MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL
Chapitre 1 : Politique du logement au Maroc
Section 1. Politique du logement de l’après l’indépendance
1.1 Instruments de mise en oeuvre
1.1.1 Foncier public
1.1.2 Opérateurs publics d’habitat
1.1.3 Supports financiers de la politique
1.1.4 Encouragements à la promotion immobilière privée
1.1.5 Codes des investissements immobiliers
1.1.6 Le logement social : une politique tardive
1.2. Nouvelle politique d’habitat
1.3. Politique des villes nouvelles
1.4. Partenariat Public – Privé
1.5. Bilan de la phase
1.5.1 Programme de lutte contre les bidonvilles
1.5.2 Programme de mise à niveau urbaine
1.5.3. Programmes d’habitat social dans les provinces du Sud
1.5.4. Programme d’habitat en milieu rural
1.5.5. Réalisations du secteur public et privé
1.6. Les limites de la nouvelle politique d’habitat
1.7. Benchmarking international
Section 2. Fiscalité immobilière
2.1. Une fiscalité immobilière en perpétuelle évolution
2.2 Principales dispositions fiscales appliquées à l’immobilier
Section 3. Parc logements marocain
3.1. Etat du parc logement
3.1.1 Volume du parc logement
3.1.2 Évolution du parc logement urbain
3.2. Caractéristiques physiques du parc logement
3.3. Caractéristiques de fonctionnalité du parc logement
Chapitre 2 : Marché immobilier résidentiel marocain
Section 1. Caractéristiques du marché immobilier résidentiel marocain
1.1. Situation de l’offre et de la demande en logement
1.1.1 L’offre en logement
1.1.2 La demande en logement
1.1.3 Dynamique des marchés immobiliers locaux
1.2 Enjeux et contraintes du marché immobilier résidentiel
1.2.1 La rentabilité du secteur immobilier résidentiel
1.2.2 Marché mal régulé
1.2.3 Un marché locatif en régression
1.2.4 L’information sur l’immobilier
1.2.5 Le foncier urbanisable
1.2.6 L’aide publique au secteur du logement
1.2.7 Pratique du « noir »
1.2.8 Procédures d’investissement
1.3 Impact de l’immobilier sur l’économie
1.4 La place de l’immobilier à l’échelle internationale
Section 2. Dynamique des prix dans le secteur de l’immobilier
2.1 Les principaux déterminants de la hausse des prix
2.2 Les impacts futurs de la hausse des prix de l’immobilier
2.3 Les options de régulation du marché immobilier
Section 3. Rentabilité du secteur immobilier marocain
3.1 Problématique du calcul de la rentabilité dans le secteur immobilier
3.2 Une rentabilité assez élevée
Section 4. Évolutions récentes du marché immobilier marocain
4.1. Indicateurs physiques
4.2. Indicateurs financiers
4.2.1 Financement du secteur
4.2.2 Crédits hypothécaires garantis par l’Etat
4.2.3 Taux d’intérêt des crédits hypothécaires
4.2.4 Prix et transactions immobilières
4.2.5 L’Activité boursière des entreprises immobilières
Section 5 : Marchés immobiliers internationaux : Tendances récentes
5.1. Comportement des prix dans les marchés immobiliers internationaux
5.2. Marché immobilier français
5.3. Le marché immobilier résidentiel espagnol
5.4. Crise du «Subprime»
DEUXIEME PARTIE : DYNAMIQUE DES IDE DANS LE SECTEUR IMMOBILIER RESIDENTIEL
Chapitre 1 : IDE et politique d’investissement
Section 1. IDE : Évolutions récentes à l’échelle mondiale
1.1 Redressement de la tendance des IDE
1.2 Rôles plus importants des fonds privés et des fonds souverains
1.3 Poursuite de la mondialisation des entreprises
1.4 Dynamique des pays en développement en matière d’IDE
1.5 Bilan régional des IDE
Section 2. Analyse de la dynamique des IDE au Maroc
2.1 Bilan des IDE au Maroc
2.2 Tendance et structure des IDE au Maroc
2.3 Participation des IDE au programme de privatisation
2.4. Position du Maroc en matière d’IDE
Section 3. Politique d’investissement au Maroc
3.1 Mesures en faveur de l’investissement
3.1.1 Transparence et accessibilité du cadre législatif et réglementaire
3.1.2 Droits de propriété foncière
3.1.3 Droits de propriété intellectuelle
3.1.4 Système d’exécution des contrats
3.1.5 Règlements des différends
3.1.6 Procédures en cas d’expropriation
3.1.7 Principe de non-discrimination
3.1.8 Accords de promotion et protection des investissements
3.1.9. Ratification des instruments internationaux d’arbitrage
3.2 Outil de promotion des investissements
3.2.1 Stratégie de promotion de l’investissement
3.2.2 Agence de promotion des investissements
3.2.3 Rationalisation des procédures administratives
3.2.4 Incitations à l’investissement
3.2.5 Mesures en faveur des PME
3.2.6 Promotion de l’investissement au niveau international
3.2.7 Politique commerciale
3.2.8 Politique de la concurrence
3.2.9 Développement des infrastructures
3.2.10 Gouvernance publique
3.2.11. Problème de la régulation du marché foncier au Maroc
Chapitre 2 : IDE dans le secteur immobilier résidentiel marocain
Section 1. Evaluation des IDE dans le secteur de l’immobilier
1.1. Évolution exceptionnelle au cours des dix dernières années
1.2. Benchmarking en matière de performances comparées
1.3. Les facteurs de faiblesse d’attrait des IDE en immobilier
1.4. Benchmarking international en matière de législation
Section 2 : Caractéristiques des acquéreurs étrangers des biens immobiliers résidentiels
2.1 La dynamique des acquisitions
2.2 Profil socio-économique des acquéreurs
2.3. Intension d’installation des acquéreurs
2.4. Typologie des transactions, prix et sources de financement
2.5 Outils de prospection du marché immobilier marocain par les étrangers
2.6. Facteurs qui favorisent le territoire marocain
TROISIEME PARTIE : DYNAMIQUE ET STRATEGIES DES ENTREPRISES ETRANGERES DE PROMOTION IMMOBILIERE
Chapitre 1 : Analyse de la dynamique des entreprises étrangères de promotion immobilière au Maroc
Section 1. Caractéristiques et profil des capitaux étrangers
1.1 Origine des capitaux investis
1.2 Dynamique de pénétration du marché local
1.3 Dynamique récente des capitaux marocains dans l’immobilier
Section 2. Caractéristiques techniques et juridiques des capitaux étrangers
2.1 Statut juridique et taille des capitaux étrangers
2.2 Structure du capital social
2.3 Source de financement
2.4 Capital humain
2.5 Gouvernance de l’entreprise
2.6. Qualité des investissements étrangers
2.6.1 Cas de la France
2.6.2 Cas de l’Espagne
2.6.3 Présentation des 3 groupes étrangers
Section 3. Facteurs ayant favorisé l’installation des EEPI
3.1 Facteurs d’ordre international
3.2 Facteurs d’ordre national
3.3 Facteurs d’ordre sectoriel
3.3.1 Le partenariat Public – Privé
3.3.2 La rentabilité du secteur de l’immobilier
Section 4. Analyse des contraintes aux investissements étrangers
4.1 Marché immobilier non structuré
4.2 Taille du marché immobilier
4.3 Lenteur des procédures administratives
4.4 Faiblesse de l’offre foncière mobilisable
4.5 Fiscalité lourde, complexe et instable
4.6 Financement occulte ou pratique du « noir »
4.7 Secteur locatif mal réglementé
Chapitre 2 : Stratégies des EEPI dans le secteur de l’immobilier résidentiel marocain
Section 1. Stratégies locales des EEPI
1.1. Positionnement par rapport au produit et au territoire
1.2. La sous-traitance
1.3 Accès au foncier
1.4. Alliances entre groupes immobiliers marocains et étrangers
1.4.1. Alliances avec les groupes privés
1.4.2. Partenariat entre l’Etat et les promoteurs étrangers
1.5. Tendances récentes
Section 2. Impact des EEPI sur le secteur de logement
2.1 Emergence des champions nationaux dans l’immobilier
2.2 Création de la Fédération des promoteurs immobiliers
2.3 La qualité architecturale
2.4 Production de logements sociaux
2.5 Installation des prestataires de service de renommée internationale
2.6 Transfert du savoir-faire
2.7 Internationalisation du marché immobilier marocain
2.8 Régulation du marché
2.9 L’accès à l’information des promoteurs étrangers

Autres documents qui pourraient vous intéresser !

Notre plateforme contient plus de 5000 documents (dont +2500 mémoires et PFE), vous pouvez donc y trouver d'autres documents qui pourraient vous intéresser. Pour effectuer votre recherche cibleé, tapez vos mots clés dans le champ ci-dessous !