L’activité de la promotion immobilière est au coeur de l’activité économique du Royaume et au centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de la politique économique et sociale nationale et a enregistré au cours de ces dernières années un développement important. Ce développement est le résultat de plusieurs facteurs et d’un long processus de réformes. La nouvelle politique d’habitat lancée depuis 2000 a contribué largement à cette dynamique. Ainsi, en examinant l’évolution du secteur immobilier au Maroc, nous pouvons constater que celle-ci a connu un développement important au cours de ces dernières années induit principalement par l’augmentation des investissements locaux et étrangers et un accroissement significatif de l’offre en logement. L’analyse de l’évolution du secteur au cours de ces dernières années fait ressortir deux constats majeurs. Le premier, concerne l’émergence de grands groupes immobiliers privés : Groupe Addoha, Alliances Développement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa... Le deuxième constat concerne cette dynamique d’installation des capitaux étrangers dans le secteur de l’immobilier. Par ailleurs, à partir de l’année 2006, les organismes publics de l’habitat se sont restructurés autour d’un Holding : le Holding d’Aménagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le résultat de la fusion de trois (3) institutions : l’ANHI (Agence Nationale pour l’Habitat Insalubre), Attacharouk (société publique chargée de la résorption du bidonville de Ben M’siq à Casablanca) et la SNEC (Société Nationale d’Equipement et de Construction). Cet état de fait s’aligne avec les orientations adoptées par le Maroc dans le cadre des réformes juridiques, comptables et fiscales, qui ont mené à l’adoption : de plusieurs lois (Loi sur la vente en état de futur achèvement VEFA, Loi sur la copropriété…) ; d’un plan comptable du secteur immobilier ; des mesures d’encouragement fiscales en faveur des promoteurs immobiliers afin d’encourager l’investissement. Pour tenir compte de ces particularités, l’auditeur doit lors de la réalisation d’une mission d’audit comptable et financier d’une entreprise de promotion immobilière maîtriser les principales caractéristiques juridiques, fiscales et comptables de ce secteur, il doit aussi cerner les différents risques y afférents. Le présent mémoire abordera l’audit des entreprises de promotion immobilière et plus particulièrement l’audit des stocks, car ce poste représente le coeur du métier des promoteurs immobiliers. En pratique l’auditeur est confronté à une activité jugée complexe, pour plusieurs raisons dont les plus importants sont : un cycle de production long qui s’étale généralement sur plus d’une année ; des intervenants divers et hétérogènes tout au long du cycle de production. Dans ce contexte, un ensemble d’éléments doit être réuni pour atteindre l’objectif de certification des comptes des entreprises de promotion immobilière. Dans le cadre de la démarche général d’audit, il convient de commencer par la planification de la mission, l’identification des zones de risques généraux et spécifiques : risques inhérents et contrôle pour aboutir à la définition d’un programme de travail à appliquer. L’objet de ce mémoire est de proposer aux auditeurs des entreprises de promotion immobilière, une méthodologie d’approche des comptes de stocks, qui leur permettrait de mener à bien les contrôles spécifiques de ces comptes. L’objectif du présent mémoire est d’aider à la compréhension de l’approche d’audit des stocks des entreprises de promotion immobilière tout en y apportant une simplification et une harmonisation et aussi de permettre au lecteur d’appréhender au mieux : les particularités techniques du secteur ; les principales difficultés rencontrées ; les zones de risques ; les limites de la mission d’audit des comptes de stocks de ces entreprises.
Cette étude est limitée aux seules spécificités d’audit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière, en prenant en considération leurs incidences sur la démarche d’audit, telle que définie par les normes nationales de la profession. Le secteur immobilier est un secteur renfermant des caractéristiques juridiques, comptables et fiscales spécifiques qui font qu’il n’est pas possible pour l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes d’analyser et d’appréhender les risques liés à ce secteur au même titre que ceux relatifs aux secteurs : industriel, commercial ou financier. Il est indispensable à l’auditeur de disposer des connaissances particulières en matière de fiscalité, de droit, de comptabilité et d’avoir un raisonnement pour pouvoir réaliser une mission d’audit dans ce secteur. Ainsi la réglementation spécifique qui régit ce secteur (légales, réglementaires, fiscale, comptable) ; la durée du cycle de production qui dépasse généralement une année ; l’importance de leurs stocks et des charges financières et la possibilité de vente avant l’achèvement constituent des zones de risques non négligeables et font que l’auditeur est confronté à des difficultés lors de sa mission. Dans pareil cas, l'on pourrait se demander: Compte tenu des spécificités comptables, fiscales et juridiques qui caractérisent les entreprises évoluant dans ce secteur, quelle approche d’audit faut-il adopter pour réaliser une mission d’audit d’une entreprise de promotion immobilière ? D'où les questions suivantes : Quelles sont les différents aspects réglementaires que l’auditeur doit prendre en considération lors de la réalisation de sa mission d’audit ? Quels sont les travaux et les diligences à dérouler pour couvrir toutes les zones de risques liées à l’audit des stocks de la promotion immobilière ? Le thème intitulé « Audit financier et comptable d’une entreprise de promotion immobilière : contribution à l’élaboration d’une approche d’audit par les risques du cycle stocks » paraît approprié pour analyser ces différentes questions et tenter d'y apporter des réponses. Compte tenu de ces difficultés, le présent mémoire présentera une démarche d’audit par les risques et proposera une technique d’audit du cycle stock, en adéquation avec le secteur immobilier. Ce mémoire est structuré en deux (2) parties : La première partie traite des aspects spécifiques et des difficultés d’appréciation des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue d’ensemble sur les particularités de l’activité de promotion immobilière et le dispositif comptable appliqué à ce secteur. Elle présentera en particulier les aspects comptables qui caractérisent ce secteur immobilier selon les normes marocaines. La deuxième partie traite de la description des risques afférents à ce secteur ainsi que de la mise en oeuvre de l’approche, autrement dit des techniques et outils méthodologiques à mettre en oeuvre pour appréhender les comptes de stocks et enfin, un cas pratique pour illustrer notre démarche d’audit.

PREMIERE PARTIE : La promotion immobilière au Maroc, aspects spécifiques et difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe
Chapitre I : Les aspects juridiques, comptables et fiscaux spécifiques à ce secteur
Section 1 : Aspect juridique
A. Législation régissant le secteur
B. Les spécificités juridiques de l’immobilier : la VEFA
Section 2 : Particularités comptables
Section 3 : Particularités fiscales
A. Impôt sur les sociétés
B. Droits d’enregistrement
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière
A. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier
B. Méthodes de comptabilisation des contrats à long terme
C. Evaluation du stock à l’entrée
Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe
Section 1 : Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks
A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière
B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours
C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis
Section 2 : Difficultés liées à l’évaluation des stocks
A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes
B. Difficultés liées aux provisions
Section 3 : Difficultés liées aux modalités de l’inventaire physique
A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique
B. Difficultés liées au stock de réserve foncière
C. Difficultés liées au stock de produits en cours
D. Stocks de produits finis
DEUXIEME PARTIE : L’approche de l’audit des stocks par les risques appliquée aux entreprises de promotion immobilière
Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks
Section 1 : Prise de connaissance du système d’information et de procédures
A. L’importance du système d’information
B. Prise de connaissance des procédures
Section 2 : Appréciation préliminaire du système d’information et des procédures
A. Grille de séparation des fonctions
B. Questionnaire d’analyse des procédures
Section 3 : Identification des zones de risques
A. Définitions
B. Exemples de risques
1. Risques inhérents
2. Risques d’anomalies possibles
Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne
Section 1 : Démarche de l’auditeur dans son appréciation du contrôle interne
Section 2 : Mise en oeuvre des points de contrôle
Chapitre 3 : L’inventaire physique
Section 1 : Sélection des programmes à Inventorier
Section 2 : Objectifs et modalités d’intervention de l’auditeur
Section 3 : Limites de l’intervention de l’auditeur
Chapitre 4 : Contrôle des comptes
Section 1 : Revue analytique
Section 2 : Contrôle quantitatif des stocks
Section 3 : Contrôle de l’évaluation du stock
Section 4 : Provisions pour dépréciation
Chapitre 5 : Cas pratique de la société ALPHA
Section 1 : Prise de connaissance générale de la société
1) Description de la société et de son activité
2) Organisation de la société
3) Contexte juridique et fiscal
Section 2 : Cadre de la mission
I. L’évaluation du contrôle interne
A. Evaluation du cycle Achats Matières premières et fournitures
B. Evaluation du cycle Achats de projets
II. Inventaire physique
1. Analyse de la procédure écrite d’inventaire
2. La préparation d’inventaire
3. Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués
4. L’exploitation de l’inventaire
5. Conclusions
III. Le contrôle des comptes
1. Revue analytique du stock
2. Validation du stock