L'opération de titrisation consiste pour un établissement de crédit à céder ses créances à un trustee qui en finance l'acquisition en émettant des titres ou obligations. Ces derniers sont proposés à des souscripteurs par le biais d'investment banks. Les titres émis par les trustees sont spécifiés en fonction du rating des créances hypothécaires cédées et des garanties donnée par les agences fédérales (fannie mae ou ginnie mae ou freddie mac).
La « titrisation » est un système conçu et mis au point aux USA dans les années 1960 et s'est caractérisé par des évolutions importantes. L'objectif aux USA était de relancer le financement du logement, à un moment où les taux d'intérêt étaient élevés, le plafonnement de la rémunération des dépôts est en vigueur, afin de pallier le déficit de la balance des paiements et freiner la sortie des capitaux.
Jusqu'en 1968, trois organismes, crées dans les années trente après la crise de 29 par l'administration Roosevelt, pouvaient intervenir sur les créances hypothécaires en terme de réglementation (Federal Home Loan Bank -FHLB) ; d'assurance des risques de défaillance sur le marché hypothécaire (Federal Housing Authority - FHA) ; de rachat et de conservation de prêts hypothécaires (Federal National Mortgage Association - FNMA) surnommée Fannie mae.
Une réforme pour faciliter le refinancement des créances hypothécaires est engagée en 1968. La FNMA est maintenue avec ses attributions antérieures tout en donnant naissance à un autre organisme de statut public pour accorder la garantie de l'Etat fédéral aux certificats (titres ) représentatifs de créances hypothécaires émis par les établissements de crédit: Government National Mortgage Association -GNMA surnommé Ginnie Mae.