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Le Crédit-Bail (Leasing) au Maroc
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Extraits et sommaire de ce document
Le crédit-bail constitue l’une des sources de financement les plus sollicitées par les professionnels. En effet, ces derniers ont été longtemps réticents à l’égard de l’option de crédit-bail du fait qu’elle ne leur procurait pas un droit de propriété sur les équipements loués. L’essor que connaît le crédit-bail au Maroc ces dernières années est dû à l’évolution conséquente du cadre réglementaire marocain qui a étendu le champ d’action des sociétés de financements par crédit-bail. En effet, cet appui institutionnel leur avait permis d’avoir plus de confiance et de sûreté dans l’avenir, ce qui a eu comme effet, l’introduction de nouvelles sociétés de crédit-bail et la multiplication des investissements des sociétés de financement déjà implanté au Maroc. D’un autre côté, les professionnels sont devenus plus conscients des avantages et de la rentabilité élevée qu’offre l’option de financement par crédit-bail. Les perspectives d’évolution de ce mode de financement, reste très prometteuses.
Définition et principes du crédit-bail
1) Définition : Le crédit-bail couramment appelé « Leasing » est un contrat par lequel une personne, le crédit-bailleur (société de financement, banque…) achète un bien et le met à la disposition d'une autre personne, le preneur (locataire), moyennant le paiement d'un loyer. Le locataire n’est donc pas juridiquement propriétaire du bien mis à sa disposition. Cependant dans une logique de comptes consolidés, les biens acquis en crédit-bail sont assimilés à des immobilisations. Ce contrat est assorti d’une promesse unilatérale de vente, selon laquelle le preneur a la possibilité, au terme de la période convenue, d’acheter le bien. En effet, au terme de la durée de location du bien, le preneur peut, soit racheter ce bien à un prix convenu d'avance et fixé par le contrat de crédit-bail, soit continuer à le louer, soit mettre fin au contrat.
2) Principes du crédit-bail : Le contrat de crédit-bail fait état de l’accord entre un propriétaire de biens d’équipement (le crédit-bailleur) et une entreprise souhaitant louer ce matériel en crédit-bail (preneur). Par le leasing, le preneur détient un droit d’usage du bien en location, moyennant le versement de loyers. Le client s’engage à payer la société de leasing jusqu’au terme du contrat. Il a la possibilité d’acheter le matériel, de le restituer, ou de négocier une prolongation du crédit-bail à l’expiration du contrat initial.
3) Caractéristiques du contrat de crédit-bail : Le contrat de crédit-bail est un contrat :
- Solennel : c'est-à-dire que le contrat nécessite une forme particulière (acte sous seing privé) ;
- Synallagmatique : c'est-à-dire un contrat bilatéral dans lequel le crédit-bailleur s’engage à délivrer le bien objet de crédit-bail et le preneur s’engage à payer le loyer pendant la durée de location ;
- À titre onéreux : vu l’existence d’une prestation (bien) et d’une contre-prestation (loyer) ;
- Commutatif : puisque l’avantage réciproque des contractants est connu dès la conclusion du contrat ;
- De gré à gré : le contrat n’est valable que s’il y’a consentement des parties contractantes ;
- Successif : puisque l’exécution du contrat de crédit-bail s’échelonne dans le temps.
La rédaction d'un écrit est donc nécessaire à sa validité et il crée des obligations réciproques à la charge de chacune des parties.
Les éléments constitutifs d’un contrat de crédit-bail sont :
- Un contrat de vente entre le fournisseur du bien et la société de financement par crédit-bail qui achète le bien choisi par le preneur.
- Un contrat de location entre la société de crédit-bail (crédit-bailleur) et le preneur (locataire).
- Une promesse de vente entre la société de crédit-bail et le preneur.
Un contrat de crédit-bail comprend en principe les clauses suivantes :
- Le crédit-bailleur reste le propriétaire, du point de vue juridique de l’actif. Le preneur acquiert un droit d’usage et de propriété temporaire.
- Le preneur est tenu de verser un ou plusieurs loyers à la signature du contrat. Le preneur entre en possession du matériel. Les paiements restants sont normalement effectués à intervalles réguliers.
- La société de leasing a la possibilité d’intégrer ou non une valeur résiduelle dans le calcul des loyers.
Au terme de la période de location, le preneur a l’option d’acheter le matériel, de renouveler le bail, ou de restituer l’équipement au crédit-bailleur.
Le cadre réglementaire des activités de crédit-bail au Maroc
Depuis l’introduction du crédit bail au Maroc en 1965, les sociétés opérant dans le financement par crédit-bail n’avaient aucun statut réglementaire régissant leurs activités. En effet, elles étaient assimilées à des entreprises commerciales et industrielles. La promulgation de la loi du 6 juillet 1993, fut une manne pour les sociétés de crédit-bail. Ces dernières, avaient désormais le statut d’établissement de crédit et pouvaient dès lors exercer leurs activités dans le respect des dispositions de la loi sur les établissements de crédit. Cette loi a prévue également la création d’une association professionnelle des sociétés de financement à laquelle toute société de crédit-bail est obligée d’adhérer. Le 1er août 1996, date de promulgation de la loi 15-95 formant code de commerce, a été également une date marquante pour les sociétés de crédit-bail. En effet, les contrats de crédit-bail n’allaient plus être soumise au Dahir des obligations et contrats mais régies par le code de commerce qui a, à ce titre, précisé la nature du crédit-bail en se référant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1993. Il est lieu de préciser également, que les opérations de crédit-bail bénéficient d’un certains nombre d’avantages fiscaux.
1. Loi bancaire du 6 juillet 1993 : Selon l’article 3 de cette loi, sont assimilées à des opérations de crédit les opérations de location assortie d'une option d'achat, notamment le crédit-bail, qu'il soit mobilier ou immobilier Cette loi stipule également dans son article 8 que les opérations de crédit-bail visées par l'article 3 concernent :
- Les opérations de location de biens d'équipement ou de matériel ou d'outillage qui, quelle que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d'acquérir à une date fixée avec le propriétaire, tout ou partie des biens loués, moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.
- Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail Cependant, la nouvelle loi bancaire du 14 Février 2006, a apporté quelques modifications aux dispositions de la loi du 6 juillet 1993 :
- Le crédit-bail peut être destiné à usage professionnel ou non
- Les activités des sociétés de crédit-bail s’étendent aux opérations de location simple et aux opérations de location de fonds de commerce.
En effet, l’article 4 de la loi du 14 Février 2006 stipule que : Les opérations de crédit-bail et de location avec option d’achat visées à l’article 3 ci-dessus concernent :
- Les opérations de location de biens meubles qui, quelle que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d’acquérir à une date fixée avec le propriétaire, tout ou partie des biens pris en location, moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.
- Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immeubles, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent au locataire de devenir propriétaire de tout ou partie des biens pris en location, au plus tard à l’expiration du bail ;
- Les opérations de location de fonds de commerce ou de l’un de ses éléments incorporels qui, quelle que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d’acquérir, à une date fixée avec le propriétaire, le fonds de commerce ou l’un de ses éléments incorporels, moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers, à l’exclusion de toute opération de cession bail, à l’ancien propriétaire, dudit fonds ou de l’un de ses éléments.
2. Le code de commerce : Il a repris expressément la définition du crédit-bail de la loi du 6 juillet 1993, il a en outre exclut des contrats de crédit-bail :
- La révision périodique des prix de location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
- Les baux d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal.
- Les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux, d’habitation ou à usage professionnel.
Le code de commerce en excluant ces opérations des contrats de crédit-bail interdisait la naissance d’un quelconque droit de propriété sur les biens objet de location. En effet, la propriété juridique, privilège du bailleur, et dissociée de la l’usage économique privilège du preneur.
3. Régime fiscal des opérations de crédit-bail : Le crédit-bail bénéficie d’un régime fiscal qui lui est propre, l’ensemble des avantages fiscaux conférés par l’administration fiscale ont permis le développement de ce mode de financement au Maroc. Ce régime offre :
- La déductibilité des redevances leasing : ces redevances sont comptabilisées comme des charges totalement déductibles du résultat imposable.
- L’exonération de la TVA pour toute acquisition du bien, la TVA facturée en amont par le fournisseur du bien étant gérée par la société de financement.
- La possibilité aux sociétés de financement de bénéficier de l’option d’amortissement accélérée
- Les actes d’acquisition par les sociétés de crédit-bail immobilier, de locaux à usage d’habitation ou professionnel ou de terrains nus destinés à la construction de tels locaux, sont exonérés des droits d’enregistrement.
Types et mécanismes de crédit-bail
1. Crédit bail mobilier : Situé à mi-chemin entre la location pure et l'achat, le crédit-bail (ou leasing) se présente comme une technique de financement des investissements en biens mobiliers par les entreprises. Concrètement, par un contrat de crédit-bail, une entreprise, qui cherche à s'équiper, mais qui ne dispose pas des fonds nécessaires pour acheter les biens dont elle a besoin, va recourir à une société de crédit-bail pour l’acquisition de ces biens. La société de crédit-bail loue ensuite ces biens à l'entreprise pour une période déterminée à l'issue de laquelle l'entreprise pourra acheter ces biens pour un prix résiduel prédéterminé Le crédit bail mobilier porte principalement sur les biens nécessaires à l’activité de l’entreprise : Matériel informatique, mobilier et matériel de bureau, matériel photo, d’impression de fabrication, matériel de travaux publics et de bâtiment, équipements lourds (installations techniques, matériel et outillage), matériel de transport et de manutention (véhicules, autobus, camions et remorques), etc.
Schématiquement, le mécanisme du crédit bail mobilier est le suivant :
a- Le crédit-bailleur va acheter le bien d'équipement choisi par l'entreprise auprès du fournisseur du bien.
b- Après avoir acheté ce bien, le crédit-bailleur devra le louer à l'entreprise pour une période déterminée (3 à 7 ans le plus souvent) qui correspond généralement à la durée de son amortissement.
c- Une promesse de vente du bien au profit du preneur : Ce dernier pouvant à l'issue de la période de location choisir de lever l'option et racheter le bien au crédit-bailleur pour un prix généralement faible, tenant compte des loyers versés. Techniquement, l'opération de crédit-bail repose donc sur deux contrats :
- Un contrat de crédit-bail conclu entre une entreprise (le crédit-preneur) et un établissement de crédit-bail (le crédit-bailleur).
- Un contrat de vente entre le fournisseur du bien et l'établissement de crédit-bail.
2. Crédit-bail immobilier : Le crédit-bail immobilier est une opération par laquelle une société de crédit-bail (crédit-bailleur) donne en location un bien immobilier à une entreprise (preneur), qui peut devenir propriétaire de ce bien si elle le souhaite, au plus tard à l'expiration du bail (10 ans le plus souvent). Ce type de crédit-bail porte sur les bâtiments d’entreprise, plateaux de bureau, immeubles de bureaux et centres administratifs, entrepôts et centres de distribution, etc. Le mécanisme classique de l'opération de crédit-bail immobilier est le suivant :
- L'entreprise souhaitant financer l'achat d'un immeuble en crédit-bail fait une demande de financement à une société de crédit-bail immobilier.
- La société de financement examine le dossier, et donne mandat au preneur d'agir pour son compte en vue de l'acquisition du bien immobilier ou de la construction lorsqu’il s’agit d’un bâtiment d’entreprise.
- Lorsqu’il s’agit de travaux de construction, la société de crédit-bail et le client surveille les travaux, les factures des différents prestataires étant payées par la société de crédit-bail.
- Le client procède au versement des loyers convenus dans le contrat, dès l’exploitation effective du bien immobilier ou dès l’achèvement des travaux de construction.
L’avenir du crédit-bail au Maroc
Nombreux sont les avantages conférés aux entreprises qui optent pour le crédit-bail comme mode de financement des investissements. Le crédit-bail constitue une alternative de développement pour les petites entreprises qui sont à la recherche de moyens de financement à leurs investissement, et est, en même temps un facteur de croissance et d’expansion des grandes entreprises qui ont la possibilité d’accéder à une autre source de financement. Le crédit-bail est donc une source de financement mise à la disposition des entreprises de quelque nature que ce soit, leur permettant de réaliser leurs investissements, et ce, à toute les étapes de leur croissance, selon une approche comparative basée sur les coûts engendrés et la rentabilité générée par les différentes options de financement.
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Jumia