L’activité de promotion immobilière est au coeur de l’activité économique du Royaume et au centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de la politique économique et sociale nationale. En effet, le secteur immobilier a été caractérisé au cours des années 90 par un déficit en matière de logement estimé à près de 700.000 unités accompagné d’un sous équipement qui concernait à la même époque 540.000 ménages. Ce déficit est le résultat de plusieurs facteurs dont les plus importants sont : la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, des normes d’urbanisme et de construction qui génèrent des coûts élevés, la faible implication du système bancaire dans le financement du logement et l’impact de la charge fiscale supportée par le secteur. La politique gouvernementale, depuis les années 90, a classé la problématique du logement comme étant prioritaire, et de ce fait mis en oeuvre un ensemble d’incitations fiscales et d’aides financières par le biais du Fonds de Solidarité Habitat et du Fonds Hassan II pour le Développement Economique et Social. Ces incitations ont permis d’attirer des capitaux importants aussi bien marocains qu’étrangers, permettant l’émergence de grands groupes immobiliers : Groupe Addoha, Alliances Développement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa… D’un autre côté, les investissements directs étrangers dans le secteur de l’immobilier ont atteint 7,3 milliards de dirhams en 2007, contre 1,69 milliards de dirhams en 2003, soit une augmentation de 330%. Par ailleurs, à partir de l’année 2006, les organismes publics de l’habitat se sont restructurés autour d’un Holding : Le Holding d’Aménagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le résultat de la fusion de 3 institutions : l’ANHI (Agence Nationale pour l’Habitat Insalubre), Attacharouk (société publique chargée de la résorption du bidonville de Ben M’siq à Casablanca) et la SNEC (Société Nationale d’Equipement et de Construction).
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Les experts comptables jouent un rôle central dans l’accompagnement des promoteurs immobiliers et ce sur plusieurs volets : Constitution de sociétés; Tenue de comptabilité ; Assistance fiscale ; Supervision comptable ; Contrôle de gestion ; Conseil divers ; Accompagnement dans la mise en place de normes internationales ; Audit et commissariat aux comptes. Le présent mémoire abordera le dernier volet précité, à savoir : l’audit et le commissariat aux comptes et plus particulièrement l’audit des stocks des entreprises de promotion immobilière, car ce poste représente le coeur du métier des promoteurs immobiliers. Ce volet est également prometteur pour la profession dans la mesure où le secteur compte de plus en plus de grands groupes immobiliers : Addoha, Chaabi Liskane, CGI, Alliances développements… Ces groupes sont intéressés par la bourse des valeurs et sont de ce fait soumis au contrôle de l’auditeur externe. Cette activité génère souvent un chiffre d’affaires supérieur au seuil de 50 millions de Dirhams, d’où l’obligation de contrôle par un commissaire aux comptes, quelque soit la forme de la société. Par ailleurs les experts comptables peuvent contribuer à améliorer l’image de marque de l’activité. Car en effet, le secteur du bâtiment et travaux publics et plus particulièrement la promotion immobilière a été longuement ternie par une image négative lié au manque de transparence de certains professionnels de l’immobilier. Les experts comptables doivent saisir ainsi cette opportunité et prendre en considération la réalité économique et sociale de la promotion immobilière afin de répondre aux besoins actuels des promoteurs immobiliers et du public en général et anticiper d’autres besoins futurs. L’apport de la profession est indéniable pour les promoteurs immobiliers, car il permet à ces entreprises de lever des fonds au niveau de la bourse des valeurs et auprès des institutions de crédit de façon générale tout en améliorant l’image de marque de l’activité. Le présent sujet a pour objectif d’aider à la compréhension de l’approche d’audit des stocks des entreprises de promotion immobilière tout en y apportant une simplification et une harmonisation. En pratique l’auditeur est confronté à une activité jugée complexe, pour plusieurs raisons dont les plus importantes sont : Une maîtrise difficile de l’activité par une personne étrangère au secteur ; Une activité marquée par son opacité ; Une fiscalité avec un poids important ; Un cycle de production long qui s’étale généralement sur plus d’une année ; Des intervenants divers et hétérogènes tout au long du cycle de production. Dans ce contexte, un ensemble d’éléments doit être réuni pour atteindre l’objectif de certification des comptes des entreprises de promotion immobilière. Dans le cadre de la démarche générale d’audit, il convient de commencer par la planification de la mission, l’identification des zones de risques généraux et spécifiques : risques inhérents et de contrôle pour aboutir à la définition d’un programme de travail à appliquer.
L’objet de ce mémoire est de proposer aux auditeurs des entreprises de promotion immobilière, une méthodologie d’approche des comptes de stocks, qui leur permettrait de mener à bien les contrôles spécifiques de ces comptes. Le volet d’acceptation et de maintien de la mission n’est pas traité car il est indépendant de l’audit des stocks. L’objectif du présent mémoire est de permettre au lecteur d’appréhender au mieux : les particularités techniques du secteur ; les principales difficultés rencontrées ; les zones de risques ; les limites de la mission d’audit des comptes de stocks de ces entreprises. Cette étude est limitée aux seules spécificités d’audit des comptes des entreprises de promotion immobilière, en prenant en considération leurs incidences sur la démarche d’audit, telle que définie par les normes aussi bien nationales qu’internationales de la profession. Par entreprise de promotion immobilière, nous entendons les entreprises agissant en qualité de maître d’ouvrage, par opposition aux entreprises de promotion qui cumulent la promotion immobilière avec l’activité d’entreprise immobilière (c'est‐à‐dire l’activité de construction). Ce mémoire est structuré en 2 parties : La première partie traite des aspects spécifiques et des difficultés d’appréciation des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue d’ensemble sur l’environnement et particularités de l’activité, le dispositif comptable appliqué au secteur ainsi que les difficultés d’appréciation des comptes de stocks. La deuxième partie traite de la mise en oeuvre de l’approche, autrement dit des techniques et outils méthodologiques à mettre en oeuvre pour appréhender les comptes de stocks.

PARTIE 1 : ASPECTS SPECIFIQUES ET DIFFICULTES D’APPRECIATION DES COMPTES DE STOCKS DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE
Chapitre 1 : Analyse des particularités des entreprises de promotion immobilière
Section 1 : Etude générale de l’environnement de la profession
A. Environnement juridique
1. Législation foncière
1. L’organisation des grands groupes immobiliers
2. Organisation des structures de taille humaine
B. Particularités comptables
1. Plan de comptes adapté
2. Etats comptables spécifiques
3. Système de comptabilisation différent
4. Principes d’évaluation plus étendue
C. Particularités fiscales
1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel
a. Logement social
b. Programme social à faible valeur immobilière totale
2. Taxe sur la valeur ajoutée
3. Droits d’enregistrement
D. Conservation foncière
E. Fiscalité locale
1. Taxe professionnelle et taxe de services communaux
2. Taxe sur les terrains urbains non bâtis
3. Taxe sur les opérations de construction
4. Taxe sur les opérations de lotissement
a. Champs d’application
2. Législation de l’Urbanisme
a. Schéma directeur d’aménagement urbain
b. Plan de zonage
c. Le plan d’aménagement
d. Les arrêtés d’alignement et arrêtés d’alignement emportant cessibilité
B. Environnement économique
1. Développement démographique
2. Evolution du financement bancaire
3. Une évolution de l’économie plus importante
4. Perspectives prometteuses du secteur
C. Environnement social
Section 2 : Particularités de l’activité de promotion immobilière
A. Particularités organisationnelles
1. L’organisation des grands groupes immobiliers
2. Organisation des structures de taille humaine
B. Particularités comptables
1. Plan de comptes adapté
2. Etats comptables spécifiques
3. Système de comptabilisation différent
4. Principes d’évaluation plus étendue
C. Particularités fiscales
1. Impôt sur les sociétés et sur le revenu professionnel
2. Taxe sur la valeur ajoutée
3. Droits d’enregistrement
D. Conservation foncière
E. Fiscalité locale
1. Taxe professionnelle et taxe de services communaux
2. Taxe sur les terrains urbains non bâtis
3. Taxe sur les opérations de construction
4. Taxe sur les opérations de lotissement
5. Taxe sur l’extraction des produits de carrières
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqué aux comptes de stocks des entreprises de promotion immobilière
Section 1 : Normes comptables marocaines
A. Contexte d’adoption
B. Evaluation du stock à l’entrée
1. Terrain
2. Stock de lotissement et de construction
3. Traitement de certaines catégories spécifiques des composantes du coût
a. Frais commerciaux
b. Frais d’installation de chantier
c. Frais financiers
C. Charges engagées après l’achèvement des constructions et des lotissements
D. Provisions
Section 2 : Normes comptables internationales
A. Evolution des normes IFRS
B. Stocks de produits destinés à la revente
C. Promotion immobilière, entreprise immobilière
1. Evaluation à l’entrée
2. Coût de production
3. Evaluation à la date de clôture
4. Provisions pour dépréciation
D. Contrats à long terme
1. Définitions
2. Comptabilisation
a. Méthode du pourcentage d’avancement
b. Méthode à l’achèvement
3. Pertes à terminaison
Chapitre 3 : Difficultés d’appréciation des comptes de stocks par l’auditeur externe
Section 1 : Difficultés liées à l’exhaustivité et à la réalité de comptabilisation des stocks
A. Difficultés d’appréciation de la réserve foncière
1. La réserve foncière un bien immobilier
2. La réserve foncière : un principe de comptabilisation ambigu
3. Une gestion de la réserve foncière étalée dans le temps
4. Risque de réalité des propriétés foncières
B. Difficultés d’appréciation liées au stock d’en cours
1. Système de fonctionnement
2. Problématique de séparation des exercices
3. Problématique d’exécution des travaux immobiliers
C. Difficultés d’appréciation liées aux stocks de produits finis
Section 2 : Difficultés liées à l’évaluation des stocks
A. Difficultés d’évaluation des valeurs brutes
1. Evaluation selon les normes marocaines
a. Obligation d’adoption du plan comptable immobilier
b. Nécessité de suivi extra comptable des comptes de stocks
c. Affectation des frais d’administration
d. Problématique des honoraires
2. Difficultés d’évaluation en normes internationales
a. Ambiguïté des normes pour le secteur
b. Modalité de traitement de certains frais et charges spécifiques
c. Discordance de traitement entre les normes marocaines et normes internationales
B. Difficultés liées aux provisions
1. Normes marocaines
2. Normes internationales
Section 3 : Difficultés liées aux incidences fiscales
A. En matière d’impôt sur les sociétés
1. 1ère condition : la comptabilisation
2. 2ème condition : superficie
3. 3ème condition : prix de vente
B. Taxe sur la valeur ajoutée
1. Condition de déductibilité
2. Prorata de TVA
3. Incidence de la quote part terrain
4. Demande de remboursement
C. Droit d’enregistrement
1. Délai de réalisation des logements sociaux
2. Imposition au taux réduit
D. Fiscalité locale
Section 4 : Difficultés liées aux modalités de l’inventaire physique
A. Présentation générale de l’opération d’inventaire physique
B. Difficultés liées au stock de réserve foncière
C. Difficultés liées au stock de produits en cours
D. Stocks de produits finis
PARTIE 2 : CONCEPTION ET REALISATION DES PROCEDURES D’AUDIT
Chapitre 1 : Prise de connaissance générale du cycle stocks
Section 1 : Prise de connaissance du système d’information et de procédures
A. L’importance du système d’information
B. Prise de connaissance des procédures
Section 2 : Appréciation préliminaire du système d’information et des procédures
A. Grille de séparation des fonctions
B. Questionnaire d’analyse des procédures
Section 3 : Identification des zones de risques
A. Définitions
B. Exemples de risques
1. Risques inhérents
a. Justification des dépenses
b. Risque lié à la dépréciation des stocks
c. Césure des exercices
d. Charges post achèvement
2. Risques d’anomalies possibles
a. Modalités d’incorporation des charges
b. Erreurs de rattachement des travaux
Chapitre 2 : Evaluation du contrôle interne
Section 1 : Mise en oeuvre des points de contrôle et définition du programme de travail
A. Séparation des fonctions
B. Contrôle de l’exhaustivité
1. Réserve foncière
2. Stock de Travaux
3. Sorties de Produits finis
4. Déstockage des produits en cours
C. Contrôle de la réalité
D. Evaluation
E. Correcte imputation
F. Séparation des exercices
G. Autres zones de risques identifiés
Section 2 : Mises en oeuvre de canevas de contrôle
A. Contrôle de l’exhaustivité de la réserve foncière
B. Contrôle de l’exhaustivité des travaux immobiliers
C. Contrôle de l’exhaustivité des sorties de produits finis
D. Contrôle déstockage des stocks d'encours et de réserve foncière
E. Contrôle de la réalité des acquisitions de terrains
F. Contrôle de la réalité des travaux comptabilisés
Section 3 : Préparation du contrôle des comptes
Chapitre 3 : L’inventaire physique
Section 1 : Sélection des programmes à Inventorier
A. Nature des programmes
B. Situation géographique
C. Rythme d’achèvement
D. Rythme des ventes
E. L’importance significative des programmes
Section 2 : Objectifs et modalités d’intervention de l’auditeur
Section 3 : Limites de l’intervention de l’auditeur
Chapitre 4 : Contrôle des comptes
Section 1 : Revue analytique
A. Objectifs de contrôle
B. Etendue des travaux à effectuer
1. Evolution des postes
2. Temps d’écoulement
3. Autres ratios
4. Evolution des coûts
Section 2 : Contrôle quantitatif des stocks
A. Objectifs de contrôle
B. Travaux à effectuer
1. Exploitation de l’inventaire physique
2. Compilation du stock final
3. Contrôle du stock de réserve foncière
4. Contrôle du stock d’en cours
5. Contrôle du stock de produits finis
Section 3 : Contrôle de l’évaluation du stock
A. Objectifs de contrôle
B. Travaux à effectuer
1. Exploitation des travaux de contrôle interne
2. Contrôle de l’évaluation du stock de travaux
3. Séparation des exercices
4. Affectation des frais financiers et des charges administratives
5. Imputation des dépenses communes
6. Comptabilisation des charges
7. Bouclage final du stock
Section 4 : Provisions pour dépréciation
A. Objectifs de contrôle
B. Contrôle à effectuer
1. Contrôle du prix de réalisation
2. Pertes à terminaison
3. Taxe sur terrains urbains non bâtis
4. Autres taxes exigibles
Chapitre 5 : synthèse de la mission
Section 1 : présentation
Section 2 : Modèle de note de synthèse
A. Synthèse contrôle interne
B. Mémo d’inventaire
1. Analyse de la procédure écrite d’inventaire
2. La préparation d’inventaire
3. Le déroulement de l’inventaire et sondages effectués
4. L’exploitation de l’inventaire
5. Conclusions
C. Synthèse contrôle des comptes
D. Dénouement des zones de risque
E. Synthèse des ajustements
F. Les points d’audit significatifs
G. Points en suspens