Au Maroc, le secteur immobilier est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance, compte tenu du déficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents pour les citoyens.
Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernières années un dynamisme incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'année en année, le marché de l'immobilier est sans doute le secteur le plus porteur actuellement au Maroc.
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De ce qui précède, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements sociaux et de la dynamique du secteur suscitée par l’action de l’Etat en matière de promotion de l’habitat social, le secteur se structure et s’organise offrant ainsi plusieurs opportunités de développement et de croissance.
Par ailleurs, vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la promotion immobilière tels que la société immobilière émiratie EMAAR Properties, les holdings émiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le consortium Koweitien CMKD…etc. ont choisi d’investir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoir-faire et de l’expérience de ces grands groupes.
Les filiales marocaines de ces groupes étrangers ainsi que les sociétés marocaines introduites en bourse sont amenées à appliquer les normes internationales IAS/IFRS à côté des normes comptables marocaines.
- Application des normes IAS/IFRS : Une nouvelle obligation pour les sociétés cotées : Publiées par le règlement de la Commission Européenne le 13 octobre 2003, les normes IAS/IFRS ont été conçues afin de rendre comparables les comptes de toutes les sociétés cotées en Europe et d’en améliorer la pertinence et la transparence. L’élaboration en a été faite sous l’égide d’un organisme technique, l’IASB (International Accounting Standard Board). Ces textes sont devenus obligatoires depuis le 1er janvier 2005 et sont appliqués aux comptes consolidés des sociétés cotées.
Ce changement de normes comptables répond à plusieurs problématiques : une volonté d’harmonisation des règles comptables au sein de l’Union Européenne ; des scandales financiers qui ont mis en exergue les limites et les failles de certaines règles comptables nationales et une information financière manquant de transparence et ne répondant pas aux besoins des investisseurs.
L’introduction des normes IFRS entraîne ainsi une révolution de l’information financière et des règles d’évaluation. Au-delà des enjeux stratégiques liés au changement du référentiel comptable, à la refonte des systèmes d’information et à la revue de la communication financière, les normes IFRS annoncent une nouvelle manière d’appréhender la réalité comptable. En effet, les normes IFRS privilégient généralement la réalité économique des transactions par rapport à leur apparence juridique et retiennent de manière plus étendue la notion de “juste valeur” pour l'évaluation et la comptabilisation de certains actifs et passifs de l'entreprise.
Le Maroc en tant que pays ouvert et tourné vers la globalisation ne peut rester à l’écart de ce mouvement d’harmonisation comptable. De ce fait, le Maroc a entrepris un certain nombre de mesures.
En effet, la circulaire 06/05 du Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières (CDVM) impose aux émetteurs d’obligations, ainsi qu’à ceux dont les titres sont inscrits au premier compartiment de la Bourse des Valeurs et qui contrôlent une ou plusieurs sociétés d’établir et procéder à la publication des états de synthèse consolidés. L’article 6 de la circulaire stipule
que les états de synthèse consolidés doivent être établis selon la législation en vigueur ou selon les normes comptables internationales IAS/IFRS. Ainsi, les sociétés et groupes nationaux cotés dans la bourse de valeur de Casablanca seront amenés à produire leurs états financiers selon les normes du CGNC et les dispositions du plan sectoriel immobilier d’une part, et selon les normes IAS-IFRS d’autre part.
En outre, le projet de loi concernant les comptes consolidés oblige les sociétés commerciales qui contrôlent une ou plusieurs sociétés à produire et à publier outre les comptes individuels des comptes consolidés. L’article 11 de ce projet exonère les sociétés consolidantes de se conformer aux règles d’évaluation marocaines du moment qu’elles utilisent des règles internationales qui ont fait l’objet d’un avis favorable du Conseil National de la Comptabilité.
Les groupes étrangers sont aussi bien concernés par l’application de ces normes que les groupes nationaux. En effet, à côté de la production des états financiers selon les normes comptables marocaines, ils doivent appliquer les normes internationales IAS-IFRS pour les besoins de reporting financier à leurs sociétés mères.
Toutefois, l’application de ces normes n’est pas sans difficultés, du fait du nombre des divergences qu’elles présentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de la source du droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des règles d’évaluation, qu’au niveau des règles de présentation. Nous citons à titre d’exemple l’utilisation de la juste de valeur (principale révolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer à la notion du coût historique.
Toutes les personnes qui s’occupent de l’immobilier et parmi elles les administrateurs des sociétés, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseurs doivent être conscientes des répercussions de ces nouvelles règles. Dans de nombreux cas, ces normes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les sociétés publient comme actifs nets, bénéfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vont donc bien au-delà d’une question technique de comptabilité. Ils pourraient sensiblement modifier la manière dont sont perçues les sociétés qui opèrent dans le secteur immobilier.
Les normes IFRS imposent une différenciation entre les immeubles de placement (soumis à la norme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasi-totalité du patrimoine des sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la location (communément appelées sociétés foncières1) sera classé en immeubles de placement à l’exception notamment des immeubles utilisés par le groupe et les immeubles en cours de construction. Ces derniers seront valorisés au coût selon une approche par composants (conformément à la norme IAS 16). Cette norme a peu de conséquences pour la plupart des sociétés pour lesquelles la présence des immeubles de placement à leur bilan résulte de raisons historiques et est en général temporaire.
Il n’en va pas de même des sociétés foncières et des sociétés de placements immobiliers dont l’activité est précisément de gérer des immeubles loués à des tiers, principalement des bureaux ou des immeubles d’habitation. Pour ces sociétés, la norme IAS 40 aura des effets importants et peut être même qualifiée de norme sectorielle puisqu’elle touche leur « coeur de métier ».
La norme IAS 17 s’applique quant à elle aux contrats de location et définit le critère de comptabilisation du chiffre d’affaires à la location d’une société foncière.
Les normes IAS 11 et IAS 18 vont intéresser de façon particulière les sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la vente, en effet, ces normes apportent des précisions quant à la méthode devant être utilisée afin de dégager le résultat des contrats et programmes de
construction de ces sociétés. Enfin, la norme IAS 2 précise les éléments devant être intégrés dans la valorisation des en cours et des stocks de produits finis des sociétés de promotion immobilière.
Ainsi, le présent mémoire sera orienté sur les normes IAS/IFRS à caractère immobilier à savoir : IAS 11 (contrats de construction), IAS 18 (Produits des activités ordinaires), IAS 2 (Stocks), IAS 17 (contrats de location), IAS 40 (immeubles de placement) et IAS 16 (immobilisations corporelles) compte tenu du caractère spécifique de celles-ci pour les sociétés opérant dans le secteur immobilier à la fois celles construisant des actifs en vue de la vente d’une part et en vue de la location d’autre part.
Problématiques et objectifs poursuivis : Ce mémoire a pour ambition d’identifier et de traiter les spécificités du secteur immobilier eu égard aux normes comptables internationales. Par conséquent, nous nous sommes astreints aux objectifs de présenter d’une part les normes internationales IAS/IFRS à vocation immobilière et dont l’interprétation nécessite une analyse particulière de la part des sociétés marocaines immobilières (construisant des actifs en vue de la vente) et foncières (construisant des actifs en vue de la location) et d’autre part les différents retraitements que ces entreprises seront amenées à effectuer afin de se conformer au référentiel IFRS ; permettant ainsi à ces entreprises et aux professionnels d’avoir une vision concrète et pratique des différentes incidences sur les comptes lors du passage aux normes IFRS ce qui leur ferait économiser nous l’espérons un temps précieux lorsqu’ils devront entamer leur projet de conversion.
Ainsi, nous allons traiter le sujet du présent mémoire en deux parties :
• La première partie sera consacrée à la présentation des principales spécificités des entités opérant dans le secteur immobilier, ensuite, une étude succincte sera présentée sur les normes comptables internationales citées ci-dessus, les problématiques liées à leur application ainsi que les principales divergences identifiées avec les normes marocaines.
• La deuxième partie va s’intéresser à l’étude de cas pratique de mise en oeuvre des normes IFRS dans les sociétés opérant dans le secteur immobilier (construisant des actifs en vue de la vente et la location) tout en précisant les principaux impacts de ces normes sur le bilan et le compte de résultat de ces sociétés.
Notre travail cherche à sensibiliser les entreprises et les professionnels aux impacts liés au passage aux normes IFRS et aux choix auxquels les entreprises du secteur immobilier seraient confrontées lors de la conversion aux normes IFRS. L’expert comptable étant aussi le conseiller de l’entreprise et devant l’assister lors de son projet de mise en place des normes
IFRS, doit non seulement maîtriser les règles comptables marocaines mais également les règles comptables internationales afin de réussir le passage entre ces deux référentiels. Ainsi, ce travail se propose de lui fournir des pistes de réflexion et d’analyse et des solutions en matière de compréhension des normes IFRS à caractère immobilier l’aidant ainsi lors de sa mission d’assistance et de conseil.
Limites du sujet : Ce mémoire ne prétend pas couvrir de manière exhaustive les multiples interrogations et difficultés inhérentes à l’application des normes IFRS à caractère immobilier, mais de proposer aux professionnels à travers une analyse des problématiques posées par ces normes, un outil de compréhension de la philosophie de ces normes ainsi que des retraitements devant être effectués par les sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier (immobilières et foncières).
Par ailleurs, les problématiques des normes IFRS non purement immobilières (notamment la norme IAS 19 sur les avantages du personnel, et les normes IAS 32 et 39 sur les instruments financiers), ainsi que l’impact du passage aux normes IAS-IFRS sur le système d’information et l’organisation des sociétés ne sont pas traités par le présent mémoire, compte tenu de la complexité du sujet.

Première partie : Enjeux et problématiques du passage aux normes IFRS par les grands groupes immobiliers marocains
Premier chapitre : Les spécificités propres au secteur immobilier marocain
Section I : Présentation du secteur immobilier marocain
I - Evolution du secteur
II - Promotion immobilière, une forte reprise depuis 1996
Section II : Spécificités comptables du secteur immobilier marocain
I - Les différentes méthodes d’enregistrement comptable des contrats à long terme
II - Evaluation des stocks
Deuxième chapitre : Passage aux normes IFRS à caractère immobilier : Principales problématiques et divergences avec le référentiel marocain
Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la méthode à l'avancement ou celle à l'achèvement?
I - Présentation de la norme
II – Les deux méthodes de comptabilisation des travaux de construction
III – La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la méthode à l’avancement
IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines
Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activités ordinaires
I – Présentation de la norme
II – Analyse de la problématique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits des activités ordinaires ?
Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks
I - Traitement comptable
II - Comparaison avec les normes comptables marocaines
Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement
I – Présentation de la norme
II – Examen des problématiques de la norme
III - Divergences de principe avec les normes marocaines
Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles
I – L’approche par composants
II – Les principaux points de divergence avec le CGNC
Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location
I - Définition et classification d’un contrat de location
II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur
III. Synthèse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS
Deuxième partie : Mise en place des normes IAS/IFRS dans une entité opérant dans le secteur immobilier
Premier chapitre : Traitement des actifs corporels
Section I : Contrats de location
I – Contrats de location financement
II – Contrats de concessions de services
Section II : Immobilisations corporelles
I – Revue de la valeur initiale des actifs
II – Application de l’approche par composants
III – Dépréciation des actifs corporels
Section III : Immeubles de placement
I – Recensement des immeubles de placement
II – Choix d’un modèle de valorisation : quelles implications pour les sociétés foncières marocaines ?
III – Problématiques d’application de la norme IAS 40 : Pratiques et choix opérés par les sociétés foncières françaises cotées lors du passage aux normes IFRS
Deuxième chapitre : Traitement des modalités de reconnaissance du chiffre d'affaires selon les
nouvelles normes : Faut-il appliquer la méthode à l’avancement ou celle à l’achèvement ?
Section I : IFRIC 15 : Problématique liée au traitement spécial des Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
I – Consensus proposé
II – Analyse économique des contrats de VEFA
Section II : Méthodologie de passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement
I – Conditions préalables à respecter
II – Estimation des produits et des coûts des contrats à l’avancement
III – Passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement : Modalités de traitement et de comptabilisation du changement de méthode
Troisième chapitre : Étude de cas : Les retraitements et reclassements à opérer lors du passage aux normes IAS-IFRS
Section I : Traitement des impôts différés
I – Comptabilisation des actifs et passifs d’impôt différé
II – Evaluation et présentation des impôts différés
Section II : Traitement des immeubles de placement
I – Recensement du patrimoine de la société
II – Présentation de l’incidence des normes comptables IAS-IFRS sur les états financiers de la société Z
Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours
I - Recensement et analyse des contrats de construction
II - Comptabilisation du changement de méthode
III - Traitement des contrats de construction en cours
Section IV : Présentation des états financiers de la société Z après les écritures de retraitement
I - Présentation du bilan
II -Présentation du compte de résultat