Encouragé par les pouvoirs publics, le secteur immobilier a connu un essor incomparable dans les années 70 el 80. Cet essor n'a pas été sans effet négatif. En effet, il a entraîné dans son sillage une multitude d'éléments indésirables. Il s'agit de toute sorte d'intermédiaires, de pseudo-promoteurs immobiliers et des spéculateurs. Cet état de choses a fait renchérir le prix de terrain, des matières premières, des travaux de construction, des moyens de financement et par conséquent le prix du bâtiment. Au Maroc, pays où le pouvoir d'achat du citoyen moyen est très modeste, on peul dire que le secteur a généré ses propres freins. Conscient des problèmes de secteur et afin de contrecarrer la spéculation, de réguler le marché de l'immobilier et de pallier l'insuffisance de l'intervention du secteur privé, l'état a crée ses propres établissements. Originellement, ces établissements avaient pour vocation de : contrecarrer la spéculation sur le terrain ; éradiquer les bidons villes CL l'habitat insalubre ; équiper et aménager le terrain pour d'éventuels promoteurs. Mais, en fin de compte, la plupart de ces organismes ont dévié de leurs objectifs originels pour faire de la promotion immobilière. Actuellement et selon les statistiques officielles, le Maroc connaît un déficit chronique en logement évalué à 62.000 logements par an. Cette situation a incité les pouvoirs publics à lancer le projet de 200.000 logements. Cependant, malgré les incitations fiscales proposées, le projet connait des difficultés de réalisation et l'immobilier est qualifié de secteur en crise. Selon les intervenants dans le secteur immobilier, cette crise est criarde et a plusieurs manifestations, notamment : le renchérissement du terrain et du coût de préfinancement ; la mévente malgré les actions publicitaires et les facilités de paiement ; Les désistements fréquents ; la cession à des prix frôlant le dumping pour pouvoir faire face à la concurrence et au remboursement des crédits de préfinancement. Les organismes créés par le Ministère d'Habitat sont au nombre de dix et se dénomment : ERAC (Etablissements Régionaux d'Arnénagement et de Construction) au nombre de sept ; ANHI (Agence Nationale de lune contre l'Habitat Insalubre) ; SNEC (Société Nationale d'Equipement et de Construction) ; ATTACHAROUK (Société d'Aménagernent, de Construction et de Promotion Immobilière). Ces organismes ont différentes formes juridiques variant d'établissements publics à caractère industriel el commercial à des sociétés anonymes. Ces organismes dits sous-tutelle (OST) appelés aussi promoteurs publics en habitat (PPH) n'incluent pas d'autres établissements qui historiquement étaient sous la tutelle d'autres ministres (Ministre de l'intérieur par exemple) et qui interviennent dans l'aménagement et la promotion immobilière, il s'agit notamment des Agences urbaines et de la Société Nationale de l'Aménagement Communal (SONADAC). Cette dernière a pour objectif essentiel l'aménagement de l'avenue royal à Casablanca et le relogement des familles concernées. L'appellation OST de l'avis même de Monsieur le Secrétaire d'Etat à l'Habitat n'est pas très inspiré. Mais, par commodité cl à défaut d'une appellation plus répondue, nous allons l'utiliser tout au long de ce mémoire pour désigner les dix organismes sus-cités. Les OST non seulement n'échappent pas à la crise que subit le secteur immobilier, mais cette crise s'en trouve amplifiée. En effet, après avoir bénéficié d'une réserve foncière à des prix très bas (domaine public, expropriation), la plupart de ces organismes commencent à rencontrer des difficultés menaçant leur pérennité. Ces difficultés concernent essentiellement : le surendetternent et les problèmes de financement ; la réalisation de produits non adaptés à la demande ; la mévente et les difficultés à faire face aux engagements ; le ralentissement ou l'arrêt de certains chantiers faute de moyens financiers ; la carence au niveau des études relatives aux projets à lancer ; la non maîtrise des coûts.
Les pratiques comptables utilisées par les promoteurs immobiliers font que les stocks constituent plus des deux tiers (2/3) de leurs actifs. Or, pour une bonne évaluation de stocks, l'application d'une comptabilité analytique est de rigueur. Celle-ci devient dans ce cas non seulement un outil de prise de décision économique (fixation de prix, etc.), mais un corollaire obligatoire sans lequel toute évaluation des stocks au ni veau du bilan et du coût de production de produits vendus au niveau du CPC (Compte de Produits et Charges) demeure incertaine. Ce qui nous amène à affirmer avec conviction que la comptabilité analytique est dans le cas des promoteurs immobiliers une comptabilité nécessaire au même titre que la comptabilité générale. Les arrêtés du ministère de finances organisant la gestion financière et comptable des OST, vont dans ce sens en astreignant ces établissements à tenir en plus de la comptabilité générale et la comptabilité budgétaire, une comptabilité analytique. De même, l'octroi de certains avantages fiscaux (exonération de la TVA en matière d'habitat social) exige de remplir certaines conditions relatives par exemple à la superficie et à la valeur immobilière totale (VIT). Or, vu l'enchevêtrement des projets (entre projets sociaux de péréquation et haut standing), il nous paraît illusoire de pouvoir justifier une VIT quelconque lors d'un contrôle fiscal sans une véritable comptabilité analytique. Consciente des difficultés comptables et financières que rencontrent ces organismes, l'administration de tutelle a lancé une mission d'audit général de tous les OST, ainsi qu'une autre mission relative á l'élaboration d'un manuel de procédures comptables. Cependant, si ces travaux vont renforcer l'harmonisation des pratiques comptables au sein de ces établissements, il n'en demeure pas moins que sans un outil d'évaluation cc d'analyse fiable des coûts, l'expert comptable agissant comme conseiller, comme commissaire aux comptes ou comme auditeur externe, trouvera toujours des difficultés à élaborer ou â certifier les états financiers de ces établissements. Parant du cas des OST, vu leur poids économique et la complexité de leurs opérations qui dépassent largement ceux des entreprises du secteur privé, l'ambition de cc mémoire est de rendre à la comptabilité analytique la place privilégiée qui lui revient de droit dans les entreprises de promotion immobilière. Le système de comptabilité analytique proposé dans cc mémoire est un système pratique qui, tout en adoptant les procédures d'une comptabilité analytique fiable et efficace, s'éloigne de la lourdeur générée par l'utilisation des comptes de la classe 9. Cc système repose sur le plan de comptes des OST et utilise un tableur (EXCEL) qui est pratiquement disponible dans toutes les entreprises. Ce mémoire a aussi pour ambition de mettre entre les mains de l'expert comptable un cadre de réflexion ct un outil de travail permettant d'assurer avec le plus de diligences possibles pour l'activité de promotion immobilière : les missions d'organisation et de mise en place de comptabilité de gestion ; les missions d'assistance et de conseil en matière d'amélioration du système d'informations de gestion ; les missions de révision comptable (commissariat aux comptes et audit), surtout en matière d'évaluation des stocks et d'analyse des coûts intermédiaires et coût de revient ; l'harmonisation et le rapprochement des méthodes employées par les professionnels.
Ce mémoire a été structuré en trois parties : La première partie est consacrée au contexte juridique et comptable dans lequel évoluent les entreprises de promotion immobilière, à la présentation des organismes sous tutelle, à l'utilité de la comptabilité analytique et aux travaux préalables à la mise en place de ce type de comptabilité. La deuxième partie analyse en profondeur Je cadre conceptuel du système proposé, la réaction des coûts aux particularités des organismes sous tutelle, ainsi que les étapes de la mise en place du système de comptabilité analytique adapté à l'immobilier. La troisième partie discute le système de comptabilité analytique intégrée à la comptabilité générale ainsi que les problèmes rencontrés lors de la mise en place.

PATTE I : CONTEXTE .JURIDIQUE ET COMPTABLE DES ORGANISMES SOUS TUTELLE (OST) ET TRAVAUX PREALABLES A LA MISE EN PLACE D’UNE COMPTABILITÉ ANALYTIQUE
Chapitre I : Contexte général des OST et la nécessite de la mise en place d'une comptabilité analytique
l. Le cadre réglementaire juridique et comptable marocain actuel
1.1. Le promoteur immobilier à travers les textes de loi
1.2.. Pratiques comptables utilisées par les promoteurs immobiliers
1.3. LA comptabilité analytique au vu du CGNC
1.4. Analyse comparative avec le plan comptable français relatif aux promoteurs immobiliers
1.5. Limites de la réglementation juridique cl comptable actuelle
Il. Présentation des OST
2.1. Forme juridique et dénomination
2.2. Position et implantation au niveau na1ional
2.3. Objectifs Spécifiques
2.4. Difficultés spécifiques aux OST
2.5. Choix d'un des OST pour l'analyse du système mis en place
III. Nécessite de la mise en place d'une comptabilité analytique
3.1. Exigences organisationnelles et de contrôle
3.2. Exigences économiques et managériales
3.3. Exigences comptables (limitation du risque de mauvaise valorisation des stocks}
3.3.l. Impact ou niveau d’exploitation
3.3.2. Impact au niveau financier
3.3.l. Impact au niveau fiscal
Chapitre 2 : Préalables à la mise en place d'une comptabilité analytique
l. Démarche méthodologique suivie
l. l. Prise de connaissance de l'OST
1.2. Evaluation des procédures du contrôle interne
1.3. Elaboration du rapport sur l’étude préalable
2. Travaux effectués pour recenser les différents flux â prendre en charge
2.1. Travaux effectués par le cabinet
2.2. travaux effectués par d'autres professionnels
2.3. Doléances des décideurs et des utilisateurs
2.4. Questionnaire adressé aux OST
DEUXIÈME PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET MISE EN PLACE D'UNE COMPTABILITÉ ANALYTIQUE ADAPTÉE A L'IMMOBILIER : CAS DES OST
Chapitre 1 : Cadre conceptuel du système
l. Conception générale du système de comptabilité analytique
1.1. Méthode d'analyse des réalisations (Job Order Costing) ct coût complet
1.2. L'inventaire physique
1.3. Les services pourvoyeurs d'informations
1.4. Définition des moyens, supports et délais
I .S. Schéma global des cascades et enchaînement des répartitions
J .6. Précision du lexique et vocabulaire utilisés
LI. Réaction des coûts au traitement des particularités des OST
2.1. Particularités liées à l'assiette foncière et à son mode d'acquisition
2.2. Particularités liées à la notion d'achèvement des produits
2.3. Particularités liées au mode de financement
2.4. Particularités liées au non-déblocage des crédits acquéreurs
2.5. Particularités liées à la commission d’intervention
2.6. Autres particularités
Chapitre 2 : Mise en place du système
l. Affectation des charges par destination (par projet ou par tranche)
I.I. Charges véhiculées par les services techniques
I.I. l. Répartition des charges relatives à l’assiette foncière
1.1.2. Répartition des charges relatives aux études
1.1.3. Répartition des charges relatives aux travaux
1.2. Charges véhiculées par les services financiers
1.2.1. Répartition des charges financières
1.2.2. Répartition des intérêts sur crédits acquéreurs
1.3. Charges véhiculées par les autres services
l .3.1. Répartition des charges de fonctionnement
1.3.2. Répartition des charges de commercialisation
U. Répartition des coûts de projets sur les catégories de produits
2.1. Les catégories des produits réalisés
2.2. Choix des clés de répartition des tronches aux produits
2.3. Degré d'achèvement du produit et coût correspondant
3. Calcul de la marge par produit
3.1. Répartition des produits par article
3.2. Calcul des marges
IV. Calcul des provisions pour dépréciation des stocks
4.l. Provisions sur les logements sociaux
4.2. Provisions sur les logements promotionnels
V. Cas particulier des projets réalisés en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée
5.1. Définition du MOO
5.2. Traitement comptable
VI. Partenaires à associer à la constitution du dossier
6. t. Partenaires à associer à la conception et à la mise en place du système
6.2. Constitution du dossier
6.2.1. Constitution d'une base de données
PARTIE III : COMPTABILITÉ ANALYTIQUE INTÉGRÉE ET PROBLÈMES RENCONTRES LORS DE LA MISE EN PLACE DU SYSTÈME
Chapitre I : Mise en place d'un système de comptabilité analytique intégrée à la comptabilité générale
l. Règles spécifiques à la production immobilière concernant les comptes de stocks
1.1. Tenue des comptes de stocks en inventaire permanent
1.2. Evaluation au coût de production historique cumulé
Il. Configuration de la rubrique 31 du pion des comptes OST
2.1. Préscnta1ion de la rubrique
2.2. Cas des projets comportant plusieurs tranches
III. Impact sur les écritures comptables
3.1. Écritures comptables utilisées par une comptabilité analytique intégrée traditionnelle
3.2. Écritures comptables utilisées par le système de comptabilité analytique intégrée mis en place
Chapitre 2 : Problèmes rencontrés lors de la mise en place du système
l. Problèmes humains ct organisationnels
I.I. Statut et formation de la population travaillant au sein de l'OST
1.2. Instauration d'un système ne s'accompagnant pas de motivation/sanction
1.3. Habitudes passées et recherche de facilité
1.4. Maintenance du système dans une organisation instable
2. Problèmes techniques
2.1. Problèmes rencontrés lors de la prise d'inventaire
2.2. Problèmes liés aux évaluations et aux estimations
2.J. problèmes liés à la multitude d'intervenants
2.4. Problèmes liés à la maitrise du système
111. Absence d'un plan comptable spécifique aux promoteurs immobiliers
3.1. Utilité du plan comptable pour l'harmonisation de la comptabilité générale base du système analytique
3.2. Règlements des problèmes spécifiques et opposabilité aux tiers
IV. Système répondant plus aux exigences de la comptabilité et de la révision comptable qu'au contrôle de gestion
4.1. Utilité du système en matière d'évaluation (stock et coût de production)
4.2. Limite du système en matière de contrôle de gestion