Le secteur d’immobilier au Maroc ne cesse d’évoluer en permanence sur le plan économique, juridique et fiscal, ledit secteur se caractérise par plusieurs particularités que d’autres secteurs n’ont pas. En effet le secteur d’immobilier est régi par une réglementation spécifique (légale, réglementaire, fiscal, comptable…). La majorité des entreprises qui opèrent dans ce secteur se spécialisent principalement dans deux activités stratégiques qui sont : la promotion immobilière et le lotissement. La spécificité du secteur se présente aussi dans le caractère différent de son cycle de production qui exige l’existence d’un système du contrôle interne aussi solide et capable de réglementer tous les stades de production, stockage, déstockage et surtout le processus de comptabilisation qui a pour objectif de refléter l’image fidèle de la situation financière de l’entreprise. Dans le cadre des missions de commissariat aux comptes menées par le cabinet d’audit PKF MAROC, nous allons retenir comme sujet de ce mémoire l’audit des stocks de biens immobilier dans le cadre d’une mission d’audit légal ou commissariat aux comptes (CAC)cas l’entreprise ALPHA IMMO. Le choix de cette thématique est motivé par la place de la notion de stock qui se situe au centre du processus de création de richesse généralement dans une entreprise du secteur immobilier celle. Ce qui en conséquence exige une habilité suffisante et une compréhension profonde des principes comptable du secteur, afin de formuler une opinion bien fondée sur la régularité et la sincérité des comptes de stocks de biens immobiliers. Au vu de ce qui précède, nous allons essayer de traiter la problématique suivante : Quelle est la démarche la plus adaptée à suivre dans l’examen des comptes du circuit de stocks des biens immobiliers en respectant les exigences d’une mission d’audit légal, compte tenu les particularités économiques, juridiques, fiscales et comptables liées au secteur d’immobilier ? Pour ce faire nous allons répondre aux trois questions de recherche suivantes : Quelles sont les particularités du secteur immobiliers et notamment les activités de la promotion immobilière? Quelles sont les spécificités de stocks des biens immobiliers ? Quelles la démarche la plus adapté aux stocks de biens immobilier ? Afin de répondre à ces questions, le mémoire, sera scindé en deux parties. La première partie sera consacrée à la présentation du cadre conceptuel de traitement des stocks de biens immobiliers, dans laquelle, nous allons attaquer tous les aspects y liés aussi bien sur le plan comptable que sur plan organisationnel et la démarche d’audit du cycle des stocks dans le secteur de promotion immobilière. En seconde partie, nous allons mettre en œuvre notre démarche d’audit du circuit de stocks de biens immobiliers appliqué sur un cas d’un promoteur immobilier, et ce dans le cadre d’une mission de commissariat aux comptes menée par le cabinet PKF MAROC au sein de l’entreprise ALPHA IMMO. Nous allons, à travers de cette partie, prendre la même piste suivie dans les autres cycles (trésorerie, achat-fournisseur, vente-client…), or notre démarche sera donc caractérisé par une touche distinctive tenant comptes aux particularités du secteur. Le présente mémoire sera clôturé par une synthèse générale, qui récapitule les différents recommandations basé les éléments probants et les résultats obtenus via les techniques conçus dans cette mission d’audit aussi particulière. En effet, l’auditeur ne doit jamais formuler une remarque que s’elle est bien fondée.

PARTIE I : LE CADRE CONCEPTUEL D’AUDIT DES STOCKS DANS LE SECTEUR IMMOBILIER
CHAPITRE 1 : GENERALITES SUR SECTEUR IMMOBILIER
Section 1 : spécificités du secteur d’immobilier
1. Spécificités du cycle de production des entreprises de production immobilière
2. les spécificités juridiques du secteur d’immobilier.
2.1. Vocabulaire immobilier
2.2. Lois et cadre réglementaire
3. spécificités comptables du secteur d’immobilier
3.1. Les Apports du Nouveau Plan Comptable Sectoriel d’immobilier
3.2. les spécificités comptables des opérations de production immobilière
4. les spécificités fiscales du secteur d’immobilier au Maroc
4.1. la taxe sur la valeur ajoutée et le secteur immobilier
4.1.1. Les entreprises de travaux immobiliers
4.1.1.1. Les opérations de lotissement
4.1.1.2. Les opérations de promotion immobilière
4.2. Impôt sur les sociétés et le secteur immobilier
4.2.1. Les opérations immobilières exclues du champ d’application
4.2.2. Les opérations immobilières obligatoirement passibles à l’IS
4.2.3. Les promoteurs immobiliers exonérés de façon permanente ou provisoire
4.3. Impôt sur le revenu
4.3.1. Impôts sur le revenu et les profits fonciers
4.3.2. Impôt sur le revenu professionnel
Section 2 : Spécificités de stocks de biens immobiliers
1. Généralités sur les stocks de biens immobiliers
1.1. Définition de la notion de stocks
1.2. Cas particulier de stock : le stock de bien immobilier
2. La pratique de gestion de stock de biens immobiliers
2.1. La gestion de stocks de matières premiers entrant dans la construction
2.1.1. Le magasinage
2.1.2. Gestion mono-magasin
2.1.3. Gestion multi-magasins
2.1.4. Fichier de la tenue de stocks
2.1.5. Imputation dans la comptabilité des entrées;
2.1.6. Classement des stocks en catégories
2.2. La gestion de stocks de biens immobiliers
2.2.1. L’entrée d’un bien immobilier en stock
2.2.2. Entrée des biens immobiliers en stock via l’achat
2.2.3. Les pièges d’achat d’un bien immobilier d’achats
2.2.4. Entrée des biens immobiliers produits par l’entreprise elle-même en stock
2.2.5. Sortie d’un bien immobilier : Le contrat de vente
2.2.6. L’inventaire de stock de biens immobiliers
CHAPITRE 2 : LA DEMARCHE D’AUDIT LIEE AU TRAITEMENT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIER
Section 1 : le cadre comptable du secteur immobilier : cas des stocks
1. Evaluation et comptabilisation de stocks de bien immobilier
1.1. L’évaluation des stocks
1.1.1. La nature des éléments entrant dans la valorisation des travaux
1.1.2. Les charges directes (les déboursés)
1.1.2.1. Les déboursés secs
1.1.3. Autres charges à imputer aux coûts des travaux
1.1.3.1. Charges financières
1.1.4. Incorporation des frais de fonctionnement
1.1.4.1. Le compte prorata
1.2. La constatation des provisions pour perte à stade et terminaison
2. la comptabilisation des contrats à terme
2.1. La méthode à l’achèvement des travaux
2.1.1. La méthode de comptabilisation d’un contrat bénéficiaire
2.1.1.1. Comptabilisation des charges et des avances relatifs aux contrats immobiliers
2.1.1.2. Stockage des charges relatives au contrat immobilier
2.1.1.3. le déstockage
2.1.2. Comptabilisation d’une provision relative à un contrat d’immobilier déficitaire
2.2. La méthode à l’avancement
2.2.1. La méthode de comptabilisation
2.2.2. Comptabilisation de charges et d’encaissements (avances et acomptes reçus)
2.2.3. Comptabilisation des produits à recevoir
2.2.3.1. Constatation de chiffre d’affaire définitif
2.2.3.2. Comptabilisation d’une provision relative à un contrat d’immobilier déficitaire
3. les risques et les problèmes comptables, fiscaux, juridiques et techniques liés aux stocks de biens immobiliers
3.1. les difficultés dans le traitement comptable et fiscal liées aux stocks de biens immobiliers
3.2. les risques techniques et juridiques dans le traitement des contrats de travaux immobilier
3.2.1. les risques techniques
3.2.1.1. Le système de saisi et d’imputation des coûts
3.2.1.2. Les risques liés à l’exécution du contrat
3.2.2. les risques juridiques
3.2.2.1. les multiplicités des formes juridiques des contrats
Section 2 : la démarche d’audit légal des stocks de biens immobilier dans le cadre un commissariat aux comptes
1. généralité sur l’audit légal
1.1. Audit financier:
1.1.1. Audit interne
1.1.2. Relations entre les différents domaines d’audit:
1.1.3. Le contrôle interne
1.1.4. L’audit légal et le commissariat aux comptes
2. La démarche à suivre dans une mission de commissariat aux comptes
2.1. la prise de connaissance de l’entité à auditer
2.2. L’évaluation du contrôle interne du cycle stocks de biens immobilier
2.2.1. les étapes de l’évaluation du contrôle interne
2.3. L’étape de contrôle de comptes du circuit de stock de biens immobiliers
2.3.1. Collecte de l’information comptable sur le circuit de stocks
2.3.1.1. Compte stocks (31)
2.3.1.2. Compte variation stocks (713) : variation des stocks de produits
2.3.1.3. Le compte 712 ventes de biens et services produits
2.3.2. Les tests de cohérence
2.3.3. Les tests de validation
2.3.3.1. validation sur la base de documents
2.3.3.2. validation par inspection physique
2.3.3.3. validation par la technique de confirmation directe
PARTIE II : AUDIT DE STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS CAS DE L’ENTREPRISE : ALPHA IMMO
CHAPITRE 1 : L’ENVIRONNEMENT GENERAL DE STAGE
Section 1 : présentation générale du cabinet PKF MAROC
1. PKF international
2. PKF Maroc et ses métiers
2.1. Audit et commissariat aux comptes
2.2. Conseil juridique et fiscal
2.3. Expertise comptable
2.4. Management consulting service
2.5. Méthodologie générale
2.5.1. Étape 1 : Prise de connaissance et évaluation des risques
2.5.2. Étape 2 : Évaluation et appréciation du dispositif de contrôle interne
2.5.3. Etape 3 : Contrôle des comptes
Section 2 : prise de connaissance de l’entreprise ALPHA IMMO
1. prise de connaissance générale de la société ALPHA IMMO
1.1. Fiche signalétique
1.2. Activité de la société ALPHA IMMO
1.3. L’organisation de l’ALPHA IMMO
2. Prise de connaissance du cycle de stocks de la société ALPHA IMMO
2.1. les procédures techniques relatives au cycle de stocks de la société ALPHA IMMO
2.2. Les procédures comptables du stock de la société ALPHA IMMO
2.3. Les procédures d’évaluation de stocks de biens immobiliers
2.3.1. L’évaluation des terrains (réserve foncière)
2.3.2. Les opérations de construction
2.4. Le cadre fiscale de la société ALPHA IMMO
2.4.1. Impôt sur les sociétés
2.4.2. Taxe sur la valeur ajoutée
2.4.3. Fiscalité des collectivités locales
2.5. Le seuil de signification
CHAPITRE 2 : LA MISE EN ŒUVRE DE LA DEMARCHE D’AUDIT PROPOSEE AU TRAITEMENT DE STOCKS DE BIENS IMMOBILIER DE LA SOCIETE ALPHA IMMO
Section 1 : la démarche proposée dans l’évaluation du contrôle interne
1. description du système
2. test de conformité
2.1. observation direct
2.1.1. entretien effectué avec le personnel du service de comptabilité
2.1.2. Remarques
2.1.3. Recommandation
Section 2 : la démarche proposée dans l’examen des comptes
1. Tests de cohérence.
1.1. La revue analytique des comptes relatifs au circuit de stocks de biens immobiliers
1.2. Les assertions relatives aux des comptes de stocks de biens immobiliers
1.2.1. Exhaustivité des terrains
1.2.2. Exhaustivité des travaux
1.2.3. Contrôle de l’exhaustivité des sorties de produits finis
1.2.4. Contrôle de l’imputation des écritures comptables de stocks de biens immobiliers
1.2.5. Contrôle de la réalité des soldes comptables de stocks de biens immobiliers.
1.2.6. Test sur le principe de séparation des exercices (Cut-off).
1.2.6.1. Test sur les produits:
1.2.6.2. Test sur les charges:
2. Tests de validation
2.1. Validation de sur la base de documents
2.2. Validation par confirmation extérieure
2.3. validation par inspection physique
3. Synthèse générale de la mission d’audit de stocks de biens immobiliers
3.1. Le déroulement de la mission
3.2. Les résultats et les recommandations