L’activité de promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume et au centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de la politique économique et sociale nationale. En fait, ce secteur avait connu un déficit en matière de logement estimé à près de 700.000 unités, et d’un sous équipement de 540.000 ménages au cours des années 90. Un déficit engendré par plusieurs facteurs à savoir : la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, des normes d’urbanisme et de construction qui génèrent des coûts élevés, la faible implication du système bancaire dans le financement du logement et l’impact de la charge fiscale supportée par le secteur. Depuis les années 90, ce déficit en logement et les différentes problématiques liées au secteur immobilier se sont instaurées comme priorités des gouvernements politiques et comme premier axe au niveau des politiques Etatiques. En effet, de nombreuses incitations fiscales et aides financières ont été mis en place pour stimuler et encourager la croissance de ce secteur d’activité. Le secteur immobilier reste, à nos jour, l’un des piliers du tissu économique marocain qui participe, non seulement à l’attraction des IDE, mais également à la croissance et au développement économique, ainsi qu’à la création de postes d’emploi. Les entreprises opérant dans le secteur immobilier exercent généralement deux activités principales : la promotion immobilière et les travaux de lotissement. Deux activités ayant une spécificité technique commune ; il s’agit du cycle de production relativement long puisqu’il s’étale, dans la plus part des cas, sur plus qu’un exercice comptable. Une spécificité qui a pour conséquence, un traitement juridique et comptable particulier de ce genre d’activité. Le traitement comptable manifesté, au contraire des autres secteurs d’activités, par la mise en place d’un plan comptable spécifique à ce secteur et qui prévoit de nouvelles méthodes pour la tenue de la comptabilité de ce type d’entreprises. Par conséquent, les sociétés immobilières sont obligées d’avoir un système de contrôle interne aussi solide et capable de réglementer tous les stades de production, stockage, déstockage et surtout le processus de comptabilisation qui a pour objectif de produire des états financiers qui reflètent l’image fidèle de la situation financière de l’entreprise. La comptabilité des promoteurs immobiliers présente une particularité spéciale au niveau de l’évaluation des stocks qui représente la part la plus importante dans le patrimoine de la société. En fait, le PCSI a recommandé l’utilisation de la méthode de l’inventaire permanent au lieu de l’inventaire intermittent. C’est dans ce sens-là que nous sommes bien conscients des particularités du secteur immobilier, de l’importance de la notion des stocks qui se situe au centre du processus de création de la richesse dans les entreprises immobilières et des problématiques auxquelles se confronte un auditeur qui essaye d’exprimer une opinion sur la réalité et la sincérité des informations financières que ces entreprises publient.
Le présent mémoire traitera, alors, dans le cadre des missions du CAC menées au sein du cabinet d’expertise comptable CCJF, l’audit de stocks des biens immobiliers en essayant de répondre à la problématique suivante : Tout en respectant les exigences d’une mission d’audit comptable et financier, et en tenant compte des spécificités du secteur immobilier, quelle est la démarche la plus adéquate et la plus adaptée à suivre dans l’examen des comptes de stocks de biens immobilier ? Dans le but de répondre à cette question, nous avons prévu deux grandes parties : une première qui sera consacrée au cadre conceptuel de la thématique, tout en décrivant les différentes spécificités juridiques, fiscales, et surtout comptables du secteur immobilier en général et des stocks de biens immobiliers en particuliers. Alors qu’on mettra en place la démarche d’audit proposée dans le circuit de stocks immobiliers, en l’appliquant sur un cas d’entreprise de promotion immobilière, et ce dans le cadre d’une mission de CAC menée par le cabinet CCJF au sein de la société ANONYME IMMOB. Cette deuxième partie sera achevée par une synthèse d’audit qui prendra en comptes les différents points d’audit identifiés afin de formuler des recommandations pour améliorer l’image que reflètent les états financiers.

PARTIE I : CADRE CONCEPTUEL DE L’AUDIT DE STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS
Chapitre 1 : Généralités sur le secteur immobilier au Maroc
Section 1 : Présentation du secteur immobilier
Section 2 : Les spécificités du secteur immobilier
2.1. Les spécificités techniques
2.2. Les spécificités juridiques
2.2.1. La législation foncière
2.2.2. La loi de l’urbanisme
2.2.3. Dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C
2.2.4. Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur d’achèvement
2.2.5. Notes Circulaires relatives au secteur des bâtiments et travaux publics
2.3. Les spécificités comptables
2.3.1. Plan de comptes adapté
2.3.2. Etats comptables spécifiques
2.3.3. Système de comptabilisation différent
2.3.4. Principe d’évaluation plus étendu
2.4. Les spécificités fiscales
2.4.1. L’impôt sur les sociétés
2.4.2. La taxe sur la valeur ajoutée
2.4.3. Les droits d’enregistrement
2.4.4. Autres taxes de collectivités locales
Chapitre 2 : Audit : Définitions et démarche générale
Section 1 : Définitions et types d’audit
1.1. Définitions
1.2. Types d’audit
1.2.1. L’audit interne
1.2.2. L’audit comptable et financier
1.2.3. L’audit fiscal
1.2.4. Autres types d’audit
Section 2 : La démarche générale d’audit
2.1. L’acceptation de la mission et la prise de connaissance
2.2. La planification de la mission
2.3. L’évaluation du contrôle interne
2.4. La révision des comptes
2.5. La finalisation de la mission
Chapitre 3 : Particularités d’audit des stocks de biens immobiliers
Section 1 : Présentation des biens immobiliers
1.1. Classification des stocks de biens immobiliers
1.1.1. Les terrains
1.1.2. Les stocks de lotissements et de lotissements
1.2. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers
1.2.1. Les terrains
1.2.2. Stocks de lotissements en cours
1.2.3. Stocks de constructions en cours
1.2.4. Stock de lotissement et construction achevés
1.3. La comptabilisation des contrats à long terme
1.3.1. La méthode à l’achèvement des travaux
1.3.1.1. La méthode de comptabilisation d’un contrat bénéficiaire
1.3.1.2. Comptabilisation d’une provision relative à un contrat d’immobilier déficitaire
1.3.2. La méthode à l’avancement
1.3.2.1. La méthode de comptabilisation d’un contrat bénéficiaire
1.3.2.2. Comptabilisation d’une provision relative à un contrat d’immobilier déficitaire
Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers
2.1. Prise de Connaissance du cycle stocks
2.2. Identification des zones de risques
2.3. Evaluation du contrôle interne
2.3.1. Séparation des fonctions
2.3.2. Contrôle de l’exhaustivité
2.3.3. Contrôle de la réalité
2.3.4. Evaluation et correcte imputation
2.3.5. Séparation des exercices
2.3.6. Autres zones de risques identifiées
2.4. L’inventaire physique
2.5. L’examen des comptes
2.5.1. La validation des quantités
2.5.2. L’évaluation des stocks
2.5.3. L’évaluation du coût final du projet
2.5.4. Les charges postérieures au déstockage
2.5.5. L’évaluation des provisions
PARTIE II : LA MISE EN PLACE DE LA DEMARCHE D’AUDIT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS : CAS DE L’ENTREPRISE ANONYME IMMOB
Chapitre 1 : Prise de connaissance et orientation générale de la mission
Section 1 : Présentation du cabinet CCJF
1.1. Présentation et historique
1.2. Activités
Section 2 : Le cadre général et méthodologie de travail
2.1. Le cadre général de la mission
2.2. Méthodologie et planification de la mission
Chapitre 2 : Application de la démarche proposée d’audit des stocks des biens immobiliers
Section 1 : Prise de connaissance de l’entreprise ANONYME IMMOB
1.1. Prise de connaissance générale de l’entreprise ANONYME IMMOB
1.1.1. Introduction
1.1.2. Fiche signalétique
1.1.3. Activités
1.1.3.1 La promotion immobilière
1.1.3.2 Les travaux de lotissement
1.1.4. Organisation
1.1.5. Projets
1.1.6. Cadre fiscal
1.1.6.1 L’Impôt sur les sociétés
1.1.6.2 La TVA
1.1.6.3 Fiscalité des collectivités locales
1.2. Prise de connaissance de cycle de stocks de la société ANONYME IMMOB
1.2.1. Le traitement technique stocks
1.2.2. Le traitement comptable
Section 2 : La démarche proposée pour l’évaluation interne
2.1. Description graphique du système
2.2. Description narrative
2.3. Test de conformité ou de compréhension
2.3.1. Le questionnaire de contrôle interne
2.3.2. Les entretiens avec les responsables de services
2.3.3. L’observation directe
Section 3 : La démarche proposée pour l’examen des comptes
3.1. Test de cohérence
3.1.1. Revue analytique
3.1.2. Examen des assertions relatives aux comptes de stocks
3.1.2.1. Examen de l’exhaustivité
3.1.2.2. Examen de la réalité
3.1.2.3. Examen de la bonne évaluation
3.1.2.4. Examen de la séparation des exercices
3.2. Test de Validation des comptes
3.2.1. Validation sur la base des documents
3.2.2. Confirmation directes
Chapitre 3 : Synthèse et Recommandations
Section 1 : Synthèse d’audit
Section 2 : Recommandations à la société ANONYME IMMOB
2.1. Recommandations relatives au système de contrôle interne
2.2. Recommandations relatives au système de comptabilisation
Section 3 : Recommandations au cabinet CCJF
3.1. Automatisation des feuilles de travail
3.2. Mettre en place la démarche proposée dans les missions d’audit