Les entreprises sont confrontées, pour les besoins de leur développement, à une nécessité impérieuse : « loger » leur activité. Quels locaux choisir ? Où s’implanter ? Faire construire ? Louer ? Dans le même temps, si elles possèdent des actifs immobiliers, une autre question – peut-être contradictoire – se pose : faut-il ou non conserver cet immobilier, actif mobilisateur de fonds propres, ou envisager une opération dite d’externalisation ?
Par ailleurs, lorsqu’un chef d’entreprise décide de se retirer de son activité professionnelle individuelle et que ses héritiers ne souhaitent pas reprendre l’activité commerciale ou lorsque le patrimoine immobilier, à l’origine embryonnaire, devient important, la restructuration de celui-ci est impérative.
Le développement des entreprises, qui peut être rapide et important, nécessite des locaux adaptés. Il convient soit de construire, soit d’acheter, soit encore de louer. Le premier problème à résoudre est d’abord une question de moyens : l’entreprise pourra-t-elle supporter le coût d’un tel investissement non productif de richesse ? N’aura-t-elle pas intérêt à se tourner vers la location ? L’entreprise pourrait alors conserver ses capitaux pour son propre usage (exemple : achat de moyens de production rendant l’entreprise plus performante).
Favorisant bien souvent l’aspect patrimonial, par une capitalisation à long terme de l’investissement, les chefs des petites ou moyennes entreprises s’orientent plus volontiers vers les solutions qui leur permettront de prétendre à terme à la propriété de leur immobilier.
[…]
La réflexion et la stratégie de détention/location/crédit-bail des actifs immobiliers des entreprises sont désormais considérablement influencées par les règles comptables.
Dans tous les cas, la décision prise sur la « structure d’accueil de l’immobilier », interne, directe ou indirecte, ou externe sera importante en raison de son coût et de ses conséquences inévitablement supportées à long terme.
Parce que le métier de l’expert comptable est un métier en éternelle évolution, il convient de savoir anticiper les besoins des clients. De la simple tenue comptable et de la production de bilan, il est aujourd’hui demandé à l’expert comptable d’apporter à l’entreprise une valeur ajoutée en fournissant un conseil global prenant en compte les conditions du marché, la fiscalité et les règles juridiques en perpétuelle mouvance.
De par l’approche globale et professionnelle qu’elle nécessite, la gestion de patrimoine devient aujourd’hui une vraie mission pour l’expert comptable, quasiment incontournable si celui-ci veut rester l’interlocuteur privilégié du dirigeant. Cette mission de gestion de patrimoine permet d’assurer la pérennité de la relation développée dans le cadre de l’entreprise et peut conduire à de nouvelles missions tout en améliorant l’image de marque du cabinet.
C’est à ce titre que l’expert comptable aura un rôle important à jouer, d’où la nécessité d’une maîtrise totale de son sujet. Le rôle de l’expert comptable est donc de trouver la meilleure adéquation entre les priorités du client et les données et impératifs fiscaux et juridiques.
Ainsi qu’il apparaîtra, l’étude comparative des divers montages généralement proposés ne permet pas par elle-même d’arrêter son choix. En effet, la confrontation des systèmes ne peut se faire qu’en fonction des impératifs que privilégie le chef d’entreprise.
Ces impératifs sont multiples et une hiérarchie ne peut être établie entre eux. De plus, ils ont été volontairement limités aux aspects juridiques, fiscaux et financiers. Ainsi, ce mémoire ne peut donc aboutir à une conclusion univoque mais plutôt à une synthèse offrant à l’expert comptable des éléments d’aide à la décision en matière d’investissement immobilier.
Compte tenu de ces intérêts, notre travail a pour objet : De traiter de la problématique du rattachement de l’actif immobilier à l’intérieur ou à l’extérieur de la société exploitante ; D’analyser les contraintes fiscales des diverses structures juridiques généralement utilisées pour l’organisation du patrimoine immobilier professionnel des PME.
La première partie est consacrée à la présentation des différentes structures généralement utilisées pour abriter le patrimoine immobilier professionnel, des modes de financement et du traitement fiscal des différents modes de l’accession à la propriété immobilière de l’entreprise.
La deuxième partie consistera à traiter les incidences fiscales des différents choix en cours de la possession et lors de la cession de l’immeuble.

Partie I : ENJEU FISCAL DES DIFFERENTS MODES D’INVESTISSEMENT GENERALEMENT ENVISAGES
Chapitre 1 : Présentation des diverses structures juridiques et des modes de financement généralement envisagés
Section.1- Structure de la PME au Maroc
Paragraphe 1 : Caractéristiques de l'entreprise au Maroc
Paragraphe 2 : Définition de la PME au Maroc
Section.2- L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante
Paragraphe 1 : Avantages
Paragraphe 2 : Inconvénients
Section.3 – L’immeuble inscrit au patrimoine privé
Paragraphe 1 : Motivations
Paragraphe 2 : Conséquences
Section.4 – L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société
Paragraphe 1 : Sociétés de personnes : cas de la société au nom collectif
Paragraphe 2 : Sociétés de capitaux
a- La société anonyme (SA
b- La SA à directoire et à conseil de surveillance
c- La société en commandite par actions (SCA
d- La société à responsabilité limitée (SARL)
e- La SARL à associé unique
Paragraphe.3 – La société civile immobilière
I- Caractéristiques
a- Capital social
b- Les obligations des associés relatives aux apports
c- Les obligations des associés relatives aux dettes
d- La contribution aux pertes
e- Les règles de fonctionnement
f- Le retrait des associés
g- Les conventions réglementées
h- Les obligations comptables
II- Avantages
III- Inconvénients
a- Des associés indéfiniment responsables du passif social
b- La fixation du loyer et le risque d’abus de biens sociaux
Section 5 - Le financement des investissements immobiliers
Paragraphe 1 : Le financement en fonds propres
Paragraphe 2 : Le financement par emprunts
a- L’emprunt classique
b- L’emprunt « in fine »
c- Le crédit-bail immobilier
d- Le bail à construction
Chapitre 2 : Contraintes fiscales de l’accession à la propriété immobilière
Section.1 – La fiscalité de l’acquisition
Paragraphe 1 : Soumission de l’immeuble aux droits d’enregistrement
Paragraphe 2 : Imposition en matière de T.V.A
Paragraphe 3 : Fiscalité de l’acquisition de titres de sociétés immobilières
a- Sociétés immobilières transparentes
b- Sociétés à prépondérance immobilière
Paragraphe 4 : Fiscalité de l’acquisition à travers un contrat de crédit-bail immobilier
Section.2 – La fiscalité de la construction
Paragraphe 1 : Situation de l’opération de construction via à vis de la T.V.A
Paragraphe 2 : Autres impôts dus : Droits d'enregistrement
a- Terrains destinés à la réalisation d’un projet d’investissement
b- Terrains destinés à la réalisation de projets de lotissement ou de construction
Section.3 – La fiscalité de la mise en place d’une société : droits d’enregistrement
Paragraphe 1 : Les sociétés
a- Sociétés civiles et sociétés commerciales
b- Sociétés de personnes et sociétés de capitaux
Paragraphe 2 : La réalisation des apports
Paragraphe 3 : Droits d’enregistrements
Partie II : CONTRAINTES FISCALES DES DIFFERENTS CHOIX AU COURS DE L’UTILISATION ET DE LA CESSION DE L’IMMEUBLE
Chapitre 1 : Contraintes fiscales au cours de l’utilisation
Section 1 : L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante
Paragraphe 1 : Charges déductibles
Paragraphe 2 : Impôts et taxes dus pendant la possession
Section 2 : L’immeuble au sein du patrimoine privé
Paragraphe 1 : Imposition des loyers
Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus
Section 3 : L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société
Paragraphe 1 : Imposition des loyers
Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus
Section 4 : Incidences fiscales du mode de financement
Paragraphe 1 : L’emprunt
Paragraphe 2 : Le crédit-bail immobilier
Chapitre 2 : Contraintes fiscales lors de la cession
Section 1 : L’immeuble inscrit à l’actif de l'entreprise exploitante
Paragraphe 1 : Imposition des plus values
Paragraphe 2 : Réinvestissement du produit de cession
Paragraphe 3 : Cession de l’immeuble acquis au moyen d’un crédit-bail immobilier
a- Le contrat de crédit-bail
b- Le « lease back » ou « cession-bail »
Paragraphe 4 : Régularisation en matière de la taxe sur la valeur ajoutée
Section 2 : L’immeuble inscrit au patrimoine privé
Paragraphe 1 : Imposition des profits fonciers
Paragraphe 2 : La transmission à titre gratuit
Paragraphe 3 : L’optimisation de la gestion de l’immobilier par le démembrement
a- Les éléments constitutifs du droit de propriété
b- Les techniques d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété
c- La cession de l’usufruit de l’immobilier de l’entreprise
d- La cession ou l’apport à la société exploitante de l’usufruit des parts d’une SCI détenant l’immobilier de l’entreprise
Section 3 : L’immeuble inscrit à l'actif d’une autre société
Paragraphe 1: Cession de l’immeuble
Paragraphe 2 : Cession des actions ou des parts sociales
Paragraphe 3 : Fiscalité de la dissolution: droits d'enregistrement
a- Actes de dissolution
b- Partage de sociétés
Section 4 : Rôle de l'expert-comptable en matière de conseil en gestion patrimoniale
Paragraphe 1: Les fondements de l’intervention de l’expert comptable en gestion patrimoniale
Paragraphe 2: Le déroulement d’une mission de conseil en gestion patrimoniale : les cinq étapes pour une aide à la décision
Paragraphe 3: L’organisation de la mission de conseil