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Rapport de stage d’initiation effectué au sein du groupe Addoha
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Extraits et sommaire de ce document
I. présentation du groupe : Le groupe de Sefrioui pèse lourd aujourd’hui dans le paysage immobilier. Le mastodonte dispose de quelque 6.000 hectares de réserve foncière! Une méga réserve, en plus d’une offre de produits diversifiée à travers 12 villes, déclinée principalement en logement économique (53%) et moyen standing (25%). Le haut standing, lui, représente à peine 23% du portefeuille, dont 16% dédiés aux résidences principales. Le chiffre d’affaires prévisionnel pour l’exercice 2008 est fixé à 6,2 milliards de DH. Notons que les programmes développés par les deux filiales acquises mi-octobre représentent une superficie globale constructible de 1,6 million de m2! L’acquisition porte notamment sur des lots de terrain viabilisé pour villas à Marrakech, situés à proximité d’Amelkis. Une surface totale commercialisable de 315.000 m2. A Bouskoura, l’on parle d’une superficie globale de 220 ha sur le site Bouskoura Golf City.
1. Historique du groupe : 1995 : Démarrage de l’activité de la société ; 1995 : Réalisation du 1er programme d’envergure sous la dénomination « Addoha » portant sur la réalisation de 2371 logements ; Octobre 2000 : Obtention de la certification ISO 9001 – version 2000 – couvrant les domaines de la conception, du développement, de la production et de la commercialisation ; Août 2000 : Signature de la 1ère convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 de la loi de finances 1999-2000 ; Décembre 2001 : Signature de la 2ème convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ; Septembre 2002 : Signature de la 3ème convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ; Décembre 2002 : Achat du siège situé à Casablanca, Km 7 Route de Rabat (Ain Sebaa) ; Novembre 2003 : Mise en place du Guichet Unique regroupant au siège du Groupe les banques, les notaires de même que les services de l’Enregistrement, de la Conservation Foncière, de la légalisation de signatures et de la Lydec ; 2003 - 2004 : Signature des conventions de partenariat avec la Banque Populaire, le CIH et la BMCE Bank au titre du financement des acquéreurs ; 2004 : Refonte générale du système d’information ; Novembre 2004 : Signature de la 4ème convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ; Décembre 2004 : Remboursement par la société de l’intégralité de l’endettement bancaire ; Janvier 2005 : Démarrage du nouveau système d’information ; Octobre 2005 : Signature de la 5ème convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ; Septembre2005 : Signature de la convention de partenariat avec la CDG ; Octobre 2005 : Création de la filiale IMMOLOG dont l’intégralité du capital est détenu par Douja Promotion ; Décembre 2005 : Signature d’une convention avec le Ministère Délégué chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme dans le cadre de la politique de promotion du partenariat public/privé. Aux termes de cette convention, Douja Promotion Groupe Addoha s’engage à prendre en charge la réalisation, le financement et la commercialisation de 50 000 logements dans les villes de Casablanca, Tanger, Salé, Marrakech, et Agadir. L’enveloppe financière de cet investissement, dont la réalisation sera étalée sur la période 2006-2010, est estimée à 10 milliards de dirhams ; Décembre 2005 : Signature par la filiale IMMOLOG de la 1ère convention avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 ; Janvier 2006 : Signature d’une convention de partenariat avec Wafa Immobilier du Groupe Attijariwafa Bank au titre du financement des acquéreurs ; Février 2006 : Obtention des premières autorisations de construire en dehors de Casablanca ; Juin 2006 : Introduction en bourse de Douja Promotion Groupe Addoha à travers la cession de 35% du capital au prix de 585 dirhams par action ; 06 juillet 2006 : Première cotation du titre Douja Promotion Groupe Addoha à la bourse des valeurs de Casablanca.
2. organigramme du groupe Addoha : Après avoir exposé l’historique d’un des plus grands groupes immobiliers au Maroc qu’en est il des ressources humaines qui le dirige, pour mieux les connaitre voici l’organigramme du groupe Addoha.
II. les chiffres clés d’Addoha immobilier : Les réalisations enregistrées au 30 juin 2006 sont conformes et même supérieures aux chiffres annoncés dans le cadre du business plan établi à l’occasion de l’introduction de la société à la bourse de Casablanca. Le chiffre d’affaires au 1er semestre 2006 s’établit à plus de 600 millions dirhams, soit 40% de l’objectif annuel de 1,5 milliard dirhams, alors qu’au 30 juin 2005 il représentait seulement 37,7% de celui de 2005. Cette avance dans la réalisation du chiffre d’affaires s’accompagne d’une forte amélioration de la marge nette qui passe de 32,5% au 1er semestre 2005 à 34% au 30/06/2006, soit une augmentation de 4,62%. Ce taux de marge devrait perdurer sur l’ensemble de l’année. Le résultat net devrait donc augmenter de 8,74% par rapport au business plan pour atteindre 510 millions dirhams. Des performances commerciales confortant le business plan : Au terme du premier semestre 2006, la commercialisation de logements a enregistré une progression de 64,6% par rapport au 30/06/2005. Cette performance conforte le business plan de la société. 482 hectares de terrains nouvellement acquis : Le conseil d’administration a pris acte des nouvelles acquisitions de terrains opérées après l’introduction en bourse. Les terrains nouvellement acquis sont destinés à la réalisation de programmes immobiliers comportant des logements sociaux, de moyen et haut standing ainsi que des lotissements. Le résultat net de l'exercice, en augmentation de +40%, a atteint 611 MDH. Cette évolution résulte de l’augmentation des ventes conjuguée à une bonne maîtrise des charges d’exploitation. Les fonds propres de la société ont atteint au terme de l'exercice 1 760 Millions DH, enregistrant par rapport à l'exercice 2004 un accroissement de +44%. La consolidation des fonds propres en 2005 a pour origine à la fois le maintien de la quasi-totalité des résultats des précédents exercices et l'évolution très favorable du résultat net de l'exercice.
III .produits et innovations d’Addoha. 1. l’offre Addoha : Le groupe Addoha dispose de 4 offres de produits : les logements ; les terrains ; les locaux commerciaux ; les bureaux. 1.1 Les logements. Agadir : Al Baraka – Agadir – Mail center ; Casablanca : Al amane – al wifak – Arreda – lotissements villas – promif ; Fés : Dalila ; Marrakech : Borj zaitoune – la porte de Marrakech I et II ; Sala aljadida : Al khayr ; salé : Annaim ; Tanger : Addoha – Tanger – Al ikhlass – Val fleuri ; Tamesna. 1.2. Les terrains : Addoha immobilier procède à la vente de terrains lotis pour sa clientèle établi à Casablanca et à Marrakech. 1.3. Les locaux commerciaux : Addoha commercialise des locaux commerciaux dans l’ensemble de ses programmes actuellement en cours de commercialisation la superficie de ces locaux peut aller de 40 a 600 m2. Casablanca : Programme AL MOUSTAKBAL ; Programme ANNASR ; Programme AL BADR ; Programme ADDAMANE ; Programme AL ASIL ; Programme AL BARAKA. Tanger : Programme AL WAFAE ; Marrakech ; Programme ABRAJ AL KOUTOUBIA ; Agadir : Programme SAADA. La vente des locaux commerciaux par Addoha immobilier est accompagnée par plusieurs avantages dont pourrait bénéficier les futurs acquéreurs : l'assistance du Guichet Unique et de nos formules de financement particulièrement avantageuses. Quantum de financement : 70% du prix de vente ; Durée de remboursement maximum : 15 ans ; Taux d’intérêt HT : 7% variable ou 7,75% fixe. 1.4. Les bureaux : Des plateaux de bureau sont mis en vente dans le programme AL BADR situé à Casablanca (Ain sebaa). Des plateaux qui peuvent aller de 100 a 1000 m2 afin d’offrir aux professionnels des locaux aux standards internationaux. L’achat d’un des logements d’Addoha offre dix avantages exclusifs. Le financement : Des financements pouvant atteindre 100% du prix de vente du logement ; Des crédits à des taux très avantageux ; Une durée de remboursement pouvant atteindre 25 ans ; Le montant des avances est modulé en fonction du revenu des acquéreurs ; Transparence totale : le prix de vente correspond exactement à celui figurant sur le contrat ; Assistance multiforme à travers le Guichet Unique. Le logement : Implantation des projets au cœur des principales villes du Royaume ; Le logement réservé est celui effectivement attribué ; Strict respect des délais de livraison. Qualité et Sécurité : certificat iso 9001 version 2000 ; Assurance décennale à titre gratuit.
2. L’innovation commerciale du groupe Addoha (le guichet unique) : Dans le cadre de sa politique d’assistance à la clientèle, Groupe Addoha a parachevé en 2004 la mise en place au sein de son siège d’un guichet unique chargé, à titre gratuit, de l’accomplissement de l’ensemble des formalités juridiques, administratives et bancaires liées à l’acquisition d’un logement. Ce Guichet regroupe 4 agences bancaires, 5 notaires, la Lydec et les services relevant de plusieurs administrations telles que ceux de l’Enregistrement et de timbres et de la Conservation Foncière. Le guichet unique permet à la clientèle d’effectuer toutes les démarches dans un seul et même site en évitant ainsi les retards générés par la dispersion des différentes entités intervenant dans une transaction immobilière. La centralisation des différentes prestations en un point d’accès unique a fortement amélioré la qualité et la convivialité des services offerts aux acquéreurs des logements Addoha. Les composantes et les services du guichet unique : Banque Populaire - CIH - BMCE Bank - Wafa Immobilier. Ouverture des comptes ; Instruction des demandes de prêts ; Edition et signature des contrats ; Déblocage des prêts. Notaires : Etablissements des actes de vente notariés ; Perception de la taxe notariale ; Honoraires préférentiels négociés par Douja Promotion Groupe Addoha. La législation des signatures : Légalisation des signatures (le cas échéant). Enregistrement : Règlement des droits d'enregistrement. Conservation Foncière : Inscription du logement au nom des acquéreurs ; Inscription des hypothèques en faveur des banques. Lydec : Etablissement et signature du contrat d'abonnement eau et électricité ; Paiement des frais d'abonnement et de compteur.
IV. position concurrentielle et les principaux concurrents d’Addoha
1. Etat des lieux du secteur immobilier au Maroc. 1.1- La valeur ajoutée du BIP et la consommation élevée du ciment : Le secteur immobilier au Maroc a connu une montée spectaculaire après une période de stagnation prolongée due entre autres à la méfiance des investisseurs vis à vis de l’économie interne, à la propagation du phénomène de l’habitat insalubre et irrégulier et également à l’absence d’actions de maintenance et d’entretien du parc de logement. En effet, cette ascension marquée par une augmentation générale du prix de l’immobilier s’est manifestée d’une part, par la croissance de la valeur ajoutée générée sur le BTP et par l’élévation de la consommation des ciments et d’autre part, par la progression de l’encours des crédits immobiliers ces quatre dernières années. L’importance du poids du secteur des BTP dans l’économie nationale s’avère grandissante d’année en année. La contribution du secteur du BTP dans le PIB s’élève à environ 5% en 2005, la valeur ajoutée quant à elle atteint 24 Gdh contre 22 Gdh en 2004, enregistrant ainsi une progression de près de 9%. Par ailleurs, l’investissement est représentée dans une mesure de 44% par le secteur du BTP en 2005 où la branche relative au secteur de l’immobilier détient une part grandissante y contribuant à elle seule pour près de 28%. Le graphique suivant montre l’évolution des investissements dans le secteur immobilier comparaison faite avec le secteur des BTP. 1.2. La croissance des demandes de crédit de l’habitat : D’un point de vue financier, l’essor que connaît le secteur de l’immobilier est exprimé par la croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle ci est expliquée par la conjonction d’un certain nombre de facteurs tels l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit (baisse des taux d’intérêt et baisse des exigences en matière de garantie) et l’allongement de la durée des crédits logements. En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de 15% passant de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des crédits est quant à elle passée à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans. Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier puisqu’ils ont permis à une grande partie de la population d’accéder au logement dans de bonnes conditions. Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours des crédits à l’immobilier. Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans le total de l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution graduelle de 15% en 1997 à près de 23% en 2006. Après avoir exposé l’état des lieux du secteur immobilier au Maroc quels sont maintenant les groupes immobiliers qui évoluent dans ce secteur et qui présente la concurrence directe au Douja immobilier du groupe Addoha ? En voila les principaux concurrents d’Addoja immobilier du groupe Addoha.
2. Les concurrents directs du douja immobilier : 2.1- Chaabi lil iskane (Ynna Holding) : groupe Ynna holding appartenant à la famille Chaabi, ce holding familial comporte 11 filiales (Chaâbi Lil Iskane, Travaux Maroc, Electra, Dimatit, SCIF, Super Cérame, SNEP, Ynna Asment, Ynna BioPower, Ynna Steel, Aswak Assalam). Parmi ces filiales une qui se nomme Chaâbi Lil Iskane est le concurrent direct du douja immobiler du groupe Addoha. 2.2- Alliance Development : Le Groupe Alliances s’est spécialisé dans l’étude, le montage et la conduite de réalisations immobilières et touristiques de grande envergure. Implanté à Casablanca, Marrakech et Paris, intervenant sur l’ensemble du territoire marocain, le Groupe Alliances offre à sa clientèle des programmes immobiliers de qualité, et accompagne ses partenaires hôteliers internationaux dans la réalisation de leurs projets (Groupe Accor, Four Seasons Hotels and Resorts, Le Club Med, TUI, Lucien Barrière, W/ Starwood, Park Hyatt, Raffles,…). Aujourd’hui, le Groupe Alliances se positionne en tant que premier opérateur immobilier et touristique intégré au Maroc et intervient à ce titre sur l’ensemble de la chaîne de création de valeur : le développement, la réalisation, la commercialisation et la gestion.
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