Benjamin Franklin a écrit, en 1789, dans une lettre adressée au français Jean-Baptiste Le Roy, physicien et philosophe de son état : « […] in this world nothing can be said to be certain, except death and taxes ». Ainsi, si l’on ne peut échapper au sujet fiscal en tant que professionnel comme en tant que citoyen, il apparaît plus que pertinent d’essayer d’en maîtriser le plus possible les différents aspects. Cela est d’autant plus vrai qu’en France, pays champion européen de la fiscalité, le thème des impôts est souvent au coeur des préoccupations de nos clients contribuables.
Tout d’abord, l’IFI, quoi que ressemblant à son prédécesseur, l’ISF, n’en demeure pas moins un nouvel impôt. La compréhension de ses rouages et mécanismes est un véritable enjeu pour les professionnels du Droit et de la gestion de patrimoine que nous sommes afin de pouvoir répondre aux attentes de nos clients.
En effet, un conseil fiscal pertinent et avisé est, dans notre métier, excellent pour instaurer un climat de confiance et développer ensuite une relation commerciale pérenne. Toutefois, cela passe obligatoirement par la démonstration de connaissances maîtrisées et la mise en oeuvre de compétences techniques.
Ainsi, approfondir son savoir au sujet de l’IFI nous permettra d’accompagner avec sérénité, compétence et professionnalisme nos clients dans l’exercice récurrent, fastidieux et souvent anxiogène des déclarations fiscales. Identifier et corriger les erreurs d’une déclaration pour limiter les risques de contrôle, pouvoir proposer la mise en place de stratégies patrimoniales pertinentes avec sa situation ou permettre à un client de réduire sa pression fiscale sont autant de finalités qui justifient de s’intéresser à l’IFI.
De plus, l’IFI s’inscrit dans l’actualité de notre métier étant donné sa “jeunesse” et ce paramètre est loin d’être négligeable. C’est, pour commencer, l’illustration parfaite du besoin d’assurer une veille règlementaire constante et une mise à jour de ses connaissances techniques fréquentes face aux évolutions règlementaires incessantes de notre métier.
Mais l’apparition de nouveaux textes de loi laisse aussi souvent des “zones d’ombre” et des opportunités qu’il convient d’identifier pour en tirer le meilleur parti et se démarquer de la concurrence. Forts de ce constat, l’étude des évolutions règlementaires, de leurs interprétations par les différents acteurs et les décisions de justice qui en découlent sont autant de points d’intérêt pour nous, au même titre que l’identification des incertitudes existantes au sein des nouveaux textes de loi.
Enfin, dans un contexte de mobilité internationale croissante, la France fait aujourd’hui figure d’exception parmi les pays membres de l’Union Européenne, mais également dans le Monde. Très peu d’États taxent le patrimoine par un impôt similaire à l’IFI (et anciennement l’ISF). La connaissance et la maîtrise de ce sujet est donc une plus-value certaine à offrir aux personnes de tous pays venant à acquérir des biens entrant dans la cadre de la base taxable à l’IFI.
Un mémoire de Master 2 représente, dans la majorité des cas, l’achèvement de deux, voire cinq années d’études. Il se doit donc d’être l’aboutissement et la mise en pratique des connaissances et méthodes acquises durant le parcours universitaire de l’étudiant. À cette fin, il est primordial de choisir une problématique qui permette de restituer l’enseignement reçu dans le cadre universitaire comme l’expérience acquise dans le cadre professionnel.
Dans ce contexte, j’ai choisi de traiter le sujet de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, cette nouveauté fiscale. En effet, je pense que la première partie théorique de ce mémoire servira à la mise en pratique des méthodes d’analyse acquises durant le temps universitaire de mon Master. Cette analyse fera appel au “sens critique” que nous avons appris à développer vis-à-vis des textes de loi et règlements afin d’en déceler les points faibles, les flous ou les failles du fait de leur imperfection.
Suite à ces analyses, la deuxième partie du mémoire, plus pratique, présentera les résultats de recherches de stratégies patrimoniales alliant plusieurs aspects de la gestion de patrimoine. Ce sera le moyen de faire le lien entre les enseignements universitaires, les expériences professionnelles et les différentes matières de notre métier.
Suite aux différents constats réalisés précédemment et justifiant de la pertinence de s’intéresser à l’IFI, mais devant l’étendue du sujet, il ne sera pas possible d’étudier en profondeur tous les aspects de cet impôt. Pour cette raison, j’ai décidé de traiter ce sujet en deux temps.
Dans une première partie, j’exposerai les grands principes concernant l’IFI. Cela me permettra, par la suite, d’approfondir les sujets et points spécifiques que j’ai décidé de mettre en avant dans ce mémoire grâce à la maîtrise des notions de base.
Nous nous intéresserons donc au champ d’application de l’impôt (article 964 du CGI), à l’assiette de l’impôt (articles 965 à 972 du CGI), aux règles d’évaluation des biens (article 973 du CGI), aux règles de déduction des passifs (article 974 du CGI), aux actifs exonérés (articles 975 et 976 du CGI) et enfin à la méthodologie de calcul de l’impôt. L’idée de ce premier chapitre est d’être en mesure de rédiger ou expliquer une
déclaration “simple” ou “standard“ d’IFI (Annexe 1 : Formulaire 2042-IFI) sans entrer dans les détails de toutes les règles d’exception. Je mettrai en avant d’éventuelles “zones d’ombre” existantes au sein des textes législatifs ou bien les disparités entre la loi, les interprétations de l’administration fiscale exposées dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) et dans la notice pour l’IFI 2018 ou encore les pratiques en vigueur dans notre métier.
Dans un second temps, j’exposerai deux stratégies patrimoniales au travers de mises en situation et le résultat d’une interrogation en lien avec les nouvelles règles de déduction de passif de l’IFI. Évidemment, cette dernière partie n’a pas la prétention de recouvrir l’intégralité des possibilités parmi les stratégies patrimoniales existantes ou à trouver, ni d’être une révolution dans le milieu de la gestion de patrimoine. Elle doit, de ce fait, être regardée comme les réflexions ou suggestions d’un jeune praticien à l’expérience modeste.
La famille A comme support illustratif du mémoire On attribue la phrase « une image vaut mille mots » à Confucius et elle résume parfaitement les raisons qui me poussent à avoir recours à ce procédé de famille fictive servant d’exemple pour le développement de certains raisonnements qui vont suivre.
La famille A, mais aussi certains exemples fournis par l’administration fiscale, me serviront de supports illustratifs concernant quelques points et aspects de la législation relative à l’IFI. Ils me permettront de clarifier les modalités d’application des textes ou de démontrer la pertinence de la mise en oeuvre d’une stratégie patrimoniale et ses conséquences par des mises en situations chiffrées.

PARTIE 1 : TEXTES LEGISLATIFS REGISSANT L’IFI ET ANALYSES
LE CHAMP D’APPLICATION (ARTICLE 964 DU CGI)
LE SEUIL DE DECLENCHEMENT
LE FOYER FISCAL AU SENS DE L’IFI
RESIDENCE FISCALE AU SENS DE L’IFI ET PRINCIPES DE TERRITORIALITE
ASSIETTE DE L’IFI (ARTICLES 965 A 972 DU CGI) ET REGLES D’EVALUATION DES BIENS (ARTICLE 973 DU CGI)
BIENS ET DROITS IMMOBILIERS DETENUS DIRECTEMENT PAR LES PERSONNES PHYSIQUES (1° DE L’ARTICLE 965 DU CGI)
PARTS OU ACTIONS DE SOCIETES ET D’ORGANISMES REPRESENTATIVES DE BIENS OU DROITS IMMOBILIERS (2° ET 3° DE L’ARTICLE 965 DU CGI)
REGIMES PARTICULIERS D’IMPOSITION (ARTICLES 968 A 972 TER DU CGI)
ACTIFS EXONERES (ARTICLES 975 ET 976 DU CGI)
EXONERATION DES ACTIFS IMMOBILIERS QUALIFIES DE BIENS PROFESSIONNELS (ARTICLE 975 DU CGI)
EXONERATION DES BOIS ET FORETS, PARTS DE GROUPEMENTS FORESTIERS, FONCIERS AGRICOLES ET
AGRICOLES FONCIERS (ARTICLE 976 DU CGI)
PASSIFS DEDUCTIBLES DE L’ASSIETTE DE L’IFI (ARTICLE 974 DU CGI)
EXISTENCE DE LA DETTE AU PREMIER JANVIER DE L’ANNEE D’IMPOSITION
DETTE A LA CHARGE PERSONNELLE DU REDEVABLE
DETTES ADMISES EN DEDUCTION ET ELIGIBILITE DES DEPENSES
JUSTIFICATION DE LA DETTE PAR TOUS MOYENS COMPATIBLES AVEC LA PROCEDURE ECRITE
CALCUL DE LA DETTE DEDUCTIBLE DANS LE CADRE DE PRETS BANCAIRES (II DE L’ARTICLE 974 DU CGI)
DETTES EXCLUES (III DE L’ARTICLE 974 DU CGI)
PLAFONNEMENT DES DETTES DEDUCTIBLES (IV DE L’ARTICLE 974 DU CGI)
ARTICLES 977 A 980 DU CGI
CALCUL DE L’IFI (ARTICLE 977 DU CGI)
DONS DEDUCTIBLES (ARTICLE 978 DU CGI)
PLAFONNEMENT DE L’IFI (ARTICLE 979 DU CGI)
IFI PAYE A L’ETRANGER (ARTICLE 980 DU CGI)
PARTIE 2 : STRATEGIES D’ORGANISATION PATRIMONIALE POUR OPTIMISER SON IFI
LMP ET LOCATION D’ETABLISSEMENTS COMMERCIAUX OU INDUSTRIELS EQUIPES
LE REGIME DE LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)
MISE EN SITUATION
DONATION TEMPORAIRE D’USUFRUIT
PRINCIPES ET VIGILANCE
MISE EN SITUATION
CREDIT-BAIL OU LOCATION-ACCESSION ET CREDIT AMORTISSABLE OU IN FINE
LES DIFFERENTS MODES DE FINANCEMENT
COMPARAISON DES MODES DE FINANCEMENT
LES SCI