En règle générale, les étudiants du Master 1 Finance de l’IAE de Grenoble effectuent un stage de fin d’année pour valider leur année. Ce stage permettant également aux étudiants, de se construire une expérience professionnelle en accord avec sa formation, de développer ses aptitudes professionnelles et de se construire un réseau.
Le stage accorde aux étudiants la possibilité de réaliser un mémoire universitaire en adéquation avec la mission réalisée au sein de l’entreprise. En outre, l’étudiant aurait à disposition les éléments nécessaires quant à la rédaction de ce mémoire ainsi qu’une mise en situation approfondie.
Initialement, je devais effectuer mon stage de fin d’année au sein du CIC Lyonnaise de Banque à Romans-sur-Isère. Suite à la crise sanitaire planétaire du Covid-19, pour des mesures de sécurité, ce stage a été annulé. Aujourd’hui, l’optimisation fiscale est au coeur des préoccupations de chacun. La société civile connaît un essor considérable depuis de nombreuses années. En France, tous les ans, plus d'¼ des entreprises immatriculées sont des sociétés civiles. En 2019, 105 678 sociétés civiles ont été créées.1
La société civile immobilière fait partie de cette famille et attire de nombreux français qui ont pour objectif l’investissement dans l’immobilier, la gestion d’un portefeuille, la protection du concubin ou encore l’optimisation de la transmission. Sa grande liberté statutaire, fiscale et comptable permettant de répondre parfaitement aux objectifs recherchés est ce qui attire de nombreux français en quête d’optimisation fiscale.
La société civile immobilière est un outil de gestion mais également juridique, il convient alors d’en connaitre parfaitement son mode de fonctionnement afin de faire vivre la société et la rendre pérenne. En effet, la création d’une société civile immobilière n’est pas anodine puisque c’est faire le choix de dissocier son patrimoine et de rendre la société propriétaire des biens immobiliers.
Au travers de ce mémoire, nous allons répondre à la problématique suivante : « La société civile immobilière est-elle un bon outil de gestion et de transmission patrimoniale ? ».
Nous allons dans un premier temps présenter la société civile au travers des différentes étapes de sa vie : constitution, fonctionnement et dissolution. Dans un second temps, nous analyserons la gestion patrimoniale associée à ce type de société au travers de sa fiscalité. Enfin, nous évoquerons les différents types de transmissions possibles dans un intérêt d’optimisation fiscale.
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Dans une époque où l’espérance de vie ne cesse de croitre et les familles se complexifient face à l’augmentation du nombre de familles recomposées, il semble opportun d’organiser son patrimoine par le biais d’une entité. Cette entité, autrement appelée société civile immobilière se positionne entre le patrimoine et la famille. Elle permet de répondre aux objectifs de ses créateurs grâce à une rédaction minutieuse des statuts et à une liberté comptable et fiscale.
Suite à notre étude réalisée sur les sociétés civiles immobilières, nous pouvons confirmer que la société civile immobilière est un outil essentiel de la transmission du patrimoine. La solution du démembrement croisé est une excellente alternative pour protéger son concubin mais également pour transmettre les parts sociales de la société de façon progressive à moindre coût.
Toutefois, il convient de faire le bon choix d’imposition. En effet, une société soumise à l’impôt sur le revenu pourra être préjudiciable pour les particuliers imposés dans les plus fortes tranches marginales, tandis que l’impôt sur les sociétés est moins avantageux lors d’une plus-value réalisée.
De plus, il est important d’agir en respectant toutes les règles afférentes à une création de société afin de ne pas risquer un redressement fiscal pour abus de droits. Ces abus existent par exemple lorsque la société civile immobilière a été créée sans volonté de générer de profit mais seulement dans un but fiscal.
En outre, avec ce type de structure, chaque associé est responsable personnellement des dettes de la société à hauteur de sa participation et lors de la transmission des parts, les descendants seront contraints de rembourser ces dettes. Il convient alors de faire attention avec les investissements.
C’est pour toutes ces raisons que la constitution d’une telle société nécessite les conseils pertinents de professionnels comptables, notaires, experts en gestion de patrimoine permettant la réalisation des meilleurs choix, selon la situation du client.
Pour conclure, nous pouvons affirmer que la société civile immobilière est un bon outil de gestion et de transmission du patrimoine, et que pour cette raison le service de gestion patrimoniale tend à se développer.

PARTIE 1 - LES CARACTERISTIQUES D’UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE
Chapitre 1 – Présentation de la SCI
I – Le fond
II – La forme
Chapitre 2 – La création de la SCI
I – Les modalités
II – La naissance de la société
Chapitre 3 – L’existence et l’extinction de la SCI
I – Les obligations comptables et légales
II – La dissolution
PARTIE 2 - LA SCI, UN OUTIL DE GESTION PATRIMONIALE
Chapitre 1 – La gestion patrimoniale
I – Un métier moderne
II – La nécessité de défiscalisation
Chapitre 2 – Fiscalité associée à cette société
I – Impôt sur le revenu
II – Impôt sur les sociétés
III – Plus-values
PARTIE 3 - LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE
Chapitre 1 – Succession
I – Règlementations
II – Problèmes rencontrés
Chapitre 2 – Donation
I – Les droits à payer
II – Optimisation
Chapitre 3 – Démembrement
I – Démembrement simple
II – Démembrement croisé