Suite à cette étude réalisée sur les sociétés civiles immobilières, nous pouvons dire que ce type de structure est très intéressant pour les particuliers souhaitant transmettre leur patrimoine à moindre coût. Toutefois, il faut faire attention à ne pas commettre certaines erreurs qui peuvent s’avérer lourdes de conséquences financières. Premièrement, le choix le plus difficile concerne celui de l’imposition.
Une imposition selon l’impôt sur le revenu pourra être préjudiciable pour les particuliers imposés dans les plus fortes tranches qui du barème de cet impôt, contrairement à l’impôt sur le revenu qui taxe les revenus à hauteur de 15% en-dessous de 38120 euros puis 33,33% au delà. Cependant, une imposition à l’IS est moins avantageuse lors d’une plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier détenu par la société.
Du fait des amortissements annuels qui vont diminuer la valeur comptable de ces biens, l’impôt sur la plus-value, également imposée aux mêmes taux que les produits, sera d’autant plus fort. Cette décote de valeur annuelle sera tout de même profitable du fait qu’elle constitue une forte charge de l’exercice venant diminuer les produits imposables.
Le choix de l’IS est donc préférable lorsque les biens immobiliers détenus n’ont pas vocation à être vendu mais à être transmis et gardés dans le patrimoine familiale. Cela permet ainsi de profiter des amortissements en plus de la déduction des frais d’acquisition, sans être imposé sur une forte plus value.
Cela nécessite alors de bien choisir les investissements de départ afin de ne pas avoir à revendre pour trouver un immeuble possédant un retour sur investissement plus avantageux. De plus, les associés sont imposés seulement s’ils décident de distribuer des dividendes et profitent de l’abattement de 40% contrairement aux SCI à l’IR. A ce niveau, les gains peuvent être difficiles à supporter fiscalement pour les associés imposés dans les plus hautes tranches que propose l’impôt sur le revenu.
Concernant la transmission de patrimoine, la solution du démembrement croisé permet de protéger son concubin lors d’une SCI familiale gérée par deux époux mais permet également de transmettre les parts sociales de la société de façon progressive à moindre coût en bénéficiant des abattements prévus lors d’une transmission en ligne directe.
L’aspect sur lequel il convient de faire extrêmement attention est le fait d’agir en respectant les règles afin de ne pas risquer un redressement fiscal pour abus de droits. Ces abus peuvent exister lorsque la société civile immobilière a été créée seulement dans un but fiscal, sans volonté de générer un profit, comme par exemple réaliser des travaux dans les locaux détenus afin de toujours posséder un déficit reportable.
Le principal inconvénient avec ce type de structure est le fait que chaque associé est responsable personnellement des dettes de la société à hauteur de sa participation. Il convient alors de faire attention avec les opérations d’investissement et de financement. La situation avantageuse qu’offre la SCI et la recherche de l’optimisation peut alors se retourner contre les associés et les mettre dans une mauvaise posture. De plus, lors de la transmission des parts, les descendants seraient alors contraints de rembourser ces dettes.
Le deuxième inconvénient pour un couple souhaitant créer une SCI sans forcément connaître toutes les règles afférentes à une création de société impose un certain formalisme. La tenue d’une comptabilité et d’une assemblée générale annuelle peut s’avérer lourdes à gérer avec le temps. Ce type de structure nécessitera alors l’aide d’un professionnel, notaire, expert-comptable ou avocat afin d’atteindre l’optimal fiscal que propose une société civile immobilière.
Donc oui, une société civile immobilière est une vraie solution pour les particuliers possédant un ou plusieurs locaux qu’ils louent et qu’ils souhaitent transmettre, à moindre frais. Cette optimisation est conditionnée par des conseils pertinents qui permettent la réalisation des meilleurs choix, selon les situations.

PARTIE 1 - SCI, DES MODALITES ASSEZ COMMUNES
CHAPITRE 1 – PRESENTATION DE LA SCI
I) Société civile
II) Le choix de la SCI immobilière
CHAPITRE 2 – CREATION DE LA SCI
I) Formalités administratives
II) Procédures
CHAPITRE 3 – EXISTENCE DE LA SCI.
I) Obligation comptable
II) Dissolution
PARTIE 2 - UN OUTILS DE GESTION PATRIMONIAL
CHAPITRE 4 – LES PARTICULARITES
I) Compte courant d’associés
II) Taxe sur la Valeur Ajoutée
III) Erreurs à ne pas commettre
CHAPITRE 5 – LA FISCALITE : LA GRANDE QUESTION
I) Impôt sur le Revenu
II) Impôt sur les Sociétés
III) Plus-values
PARTIE 3 - LA TRANSMISSION PATRIMONIALE
CHAPITRE 7 – DONATIONS & SUCCESSIONS
I) Principe
II) Droits à payer
CHAPITRE 8 – DEMEMBREMENT
I) Démembrement simple
II) Démembrement croisé